Neubau oder Bestandsimmobilie: Kosten & Vor- und Nachteile

Neubau oder Bestandsimmobilie – Was passt besser zu mir?

Endlich raus aus der viel zu kleinen Mietwohnung und rein ins eigene Haus. Zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen müssen zunächst aber überlegen, ob es ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie mit womöglich aufwendigen Renovierungen oder Modernisierungen sein soll. Wann lohnt sich welche der Optionen von den Kosten und dem Aufwand her? Was passt besser zu mir und meinen Wünschen und Vorstellungen? Welche Vor- und Nachteile gibt es? Wir klären dich auf. 

Neubau – Alles nach meinen Wünschen

Viele Menschen entscheiden sich aus verschiedenen Gründen für den Neubau. Ein großer Vorteil des neuen Eigenheims ist, dass es nach den eigenen Bedürfnissen und Wünschen gestaltet werden kann. Dafür müssen Hausbauende aber auch mehr Zeit aufwenden, das passende Baugrundstück zu finden, das Bauvorhaben zu planen und schließlich zu realisieren. Hier müssen zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen abwägen, was ihnen persönlich wichtiger ist. 

Es gibt aber nicht nur die Möglichkeit, das eigene Haus selbst zu bauen, sondern auch die, ein neu gebautes Eigenheim zu kaufen und alle Vorteile eines Neubaus zu erhalten. Hier entscheiden aber in der Regel die Anbieter und Baupartner, welche Materialien, Bauweisen und Gestaltungen im Haus vorzufinden sind. So entfällt die grundsätzliche Gestaltungsmöglichkeit durch den Bauherren oder die Bauherrin. 

Welche Vorteile hat ein Neubau?

Abgesehen von den freien Gestaltungsmöglichkeiten des eigenen Hauses – Hausbauende können alles frei auswählen von der Dachform, der Fassadengestaltung bis hin zur Fensterart − bieten neu erbaute Häuser von Anfang an die Möglichkeit, energieeffizient zu bauen. In der Regel werden Neubauten mit hohen Energiestandards gebaut, sodass langfristig die Umwelt geschont wird und Energiekosten eingespart werden. Zusätzlich erhalten Hausbauende für die effizienten Neubauten umfangreiche Förderungen, zum Beispiel durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz: KfW). 

Weitere Vorteile beim Bau eines neuen Hauses sind: 

  • Grunderwerbsteuer einsparen: Wer ein Haus baut, muss die Grunderwerbsteuer in der Regel nur auf den Grundstückskaufpreis zahlen. Hier mehr zur Grunderwerbsteuer erfahren.
  • Grundstück selbst bestimmen: Um einen Neubau realisieren zu können, benötigen Bauherren und -herrinnen erstmal ein passendes Grundstück. Im Gegensatz zu einer Bestandsimmobilie können sie aber frei entscheiden, wo dieses Grundstück sein soll bzw. wie groß es sein muss. 
  • Freie Planung: Egal, ob Architektenhaus, Massivhaus oder Fertighaus – beim Hausbau können Wohnfläche, Dachform, Fassadengestaltung und Co. frei geplant und gestaltet werden.
  • Freie Wahl: Auch bei der Qualität und der Auswahl von Baumaterialien haben Hausbauende freie Entscheidungsmöglichkeiten. So können sie beispielsweise besonders hochwertige Materialien oder nachhaltige Baustoffe verwenden, um ihr Haus genau nach ihren Wünschen zu realisieren. 
  • Energieeffizienz: Durch die neuen Energiestandards, die in der Regel alle neu gebauten Häuser besitzen, können Hausbauende langfristig Geld einsparen und die Umwelt schonen. 
  • Erstmal Ruhe: Neugebaute Häuser orientieren sich von der Bauweise und der Technik an den neuesten Standards, sodass Hausbauende dahingehend in den nächsten Jahren keinen umfangreichen Modernisierungs- oder Sanierungsaufwand zu erwarten haben. 

Welche Nachteile hat ein Neubau?

Nicht immer sind zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen von der Neubaulösung überzeugt – und das nicht ohne Grund, denn der Neubau bringt auch Nachteile mit sich. Angefangen bei der aufwendigen Suche nach einem passenden Grundstück und der eigentlichen Planung des Baus nimmt das Wohnprojekt viel Zeit in Anspruch. Auch die Beauftragung von Handwerksunternehmen und anderen Baupartnern ist manchen Hausbauenden zu lästig. 

Viele entscheiden sich wegen dieser Nachteile gegen den Hausbau: 

  • Grundstückssuche und -auswahl: Häufig finden Bauinteressierte vor allem Grundstücke in Neubaugebieten, die nicht sonderlich groß sind. Diejenigen, die ein größeres Grundstück bevorzugen, die müssen oftmals außerhalb suchen. 
  • Aufwand: Manche Hausbauende scheuen den Aufwand für Planung und Realisierung des Bauprojektes. Außerdem müssen regelmäßige Absprachen mit Handwerker und Handwerkerinnen sowie anderen Baupartnern getroffen werden. 
  • Baufehler: Bei mangelhafter Ausführung der Leistungen durch Baupartner kann es dazu kommen, dass sich Baumängel beim Neubau erst Jahre später zeigen. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern kann auch teuer werden. 
  • Steigende Preise: Aktuell steigen Baustoffpreise und Finanzierungszinsen weiter an, sodass ein Neubau mit höheren Kosten verbunden ist. 
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Welche Kosten kommen bei einem Neubau auf mich zu?

Die Gesamtkosten für den Neubau eines Hauses hängen von vielen Faktoren ab. Allerdings fallen in der Regel beim Neubau andere und weitere Kosten an als beim Kauf oder dem Umbau einer Bestandsimmobilie. 

Allen voran bezahlen Bauherren und -herrinnen das Grundstück bereits im Vorfeld, weil dieses als Voraussetzung für das Bauen benötigt wird. Hinsichtlich der Kosten für das Grundstück fallen dann weitere Nebenkosten, wie zum Beispiel die Grundbuch- und Notargebühren, Steuern und ggf. Maklergebühren sowie Kosten für einen möglichen Abbruch oder Ähnliches an. Mehr zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf erfährst du hier. 

Dann kommen die Kosten für die Vorbereitung des Hausbaus dazu: Das sind unter anderem Planungskosten für die Arbeit eines Architekten oder einer Architektin, Erschließungskosten für das Grundstück, Kosten für ein Bodengutachten, die Gebühren für eine Baugenehmigung und Versicherungen (während der gesamten Bauzeit). 

Die eigentlichen Baukosten hängen von der Größe des Hauses, der Ausstattung und vielen weiteren Faktoren ab. Der Rohbau des Hauses macht circa die Hälfte der gesamten Baukosten aus. 

Zum Schluss kommen dann noch Kosten für den Garten und die Außenanlagen dazu. Garage, Carport, Gartenhäuschen – das alles muss gebaut und finanziert werden. Hier findest du mehr zu den Gesamtkosten des Neubaus

Für wen ist der Neubau geeignet?

Für alle Menschen, die sich ihren Traum vom eigenen Haus erfüllen und dabei keine Abstriche bei der Gestaltung machen wollen, macht der Neubau mehr als Sinn. Hier können sie ihren Wünschen und Vorstellungen freien Lauf lassen und so ihr individuelles Wohnprojekt realisieren. Mit einem Neubau können sich Hausbauende in der Regel sicher sein, dass sie ein Haus auf dem neusten energetischen Stand erwerben, was in naher Zukunft keiner weiteren Modernisierungsarbeiten bedarf. Der Neubau kann mit einer Vielzahl an Vorteilen punkten und Bauherren und -herrinnen die Zeit haben, sich um die Planung, Gestaltung und Realisierung zu kümmern, die sollten das Abenteuer „Neubau“ wagen. 

Bestandsimmobilie – Vorhandenes nutzen

Ein charmanter Altbau hat schon viele Hauskäufer und -käuferinnen überzeugt, denn alte Häuser erzählen meistens eine spannende Geschichte. Warum etwas Neues bauen, wenn das Vorhandene genau den Vorstellungen entspricht? So könnten Menschen argumentieren, wenn sie sich für eine Bestandsimmobilie entscheiden. Das kann einige Vorteile haben, aber was ist, wenn aufwendige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten anfallen? Lohnt es sich dann, ein altes Haus zu kaufen?

Welche Vorteile hat eine Bestandsimmobilie?

Ein großer Vorteil der Bestandsimmobilie ist, dass potenzielle Hausbesitzer und -besitzerinnen, sofern keine umfangreichen Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten anstehen, unmittelbar nach dem Kauf in das Haus einziehen können. Im Nachhinein können dann notwendige Arbeiten durchgeführt werden, während Mann oder Frau schon im Haus wohnt. Das spart Mietkosten. Außerdem können sich Hauskäufer und -käuferinnen bereits von Anfang an ein umfassendes Bild über den Zustand des Hauses machen. Gemeinsam mit einem unabhängigen Sachverständigen kann das Haus vor dem Kauf besichtigt und notwendige Arbeiten und entsprechende Kosten kalkuliert werden. 

Für zukünftige Bestandsimmobilienbesitzer und -besitzerinnen sind die Vorteile: 

  • Charme: Für viele Bauherren und -herrinnen fehlt bei Neubauten der Charme einer Bestandsimmobilie oder eines Altbaus. Antike Materialien, Stuck oder extravagante Ornamente lassen sich vor allem in älteren Häusern finden. 
  • Grundstück: In der Regel finden zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen vor allem bei Bestandsimmobilien einen großzügigen Schnitt beim Grundstück. Ältere Immobilien weisen typischerweise eine größere Grundstücksfläche als ihre neugebauten Pendants auf. 
  • Aufwand: Abhängig von dem Renovierungs- und Sanierungsbedarf kann eine Bestandsimmobilie mehr oder weniger Arbeitsaufwand bedeuten. Teilweise sind Häuser so gut gepflegt und instandgesetzt, dass erst ein paar Jahre später Arbeiten erforderlich sind. 
  • Kosten: In der Regel sparen potenzielle Hausbesitzer und -besitzerinnen mit einer Bestandsimmobilie zu mindestens die Kosten für die Erschließung des Hauses an das öffentliche Strom-, Gas-, Wasser- und Straßennetz. 
  • Förderungen: Wer einen Altbau mit einer energieeffizienten Heizungsanlage und Co. ausstattet, kann mit Förderungen oder zinsgünstigen Darlehen belohnt werden.
  • Keller: Das, was sich viele bei einem Neubau nicht mehr leisten können oder wollen, ist bei Bestandsimmobilien gang und gäbe. Diese sind sehr häufig mit geräumigen Kellern für Waschküche, Heizungsanlage und sogar Hobbyräume ausgestattet. 

Welche Nachteile hat eine Bestandsimmobilie?

Der Charme einer Bestandsimmobilie hängt unmittelbar mit dem Alter und der Gestaltung des Hauses zusammen. Und das Alter ist auch schon ein zentraler Nachteil beim Erwerb einer Bestandsimmobilie. Teilweise kann es notwendig sein, dass umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Besonders teuer kann es beim Dach, der Heizungsanlage und der energetischen Dämmung werden. 

Beim Bestandsbau könnte nachteilig sein: 

  • Zustand: Für eine Bestandsimmobilie ist ihr Zustand ausschlaggebend. Dieser gibt Hinweise darauf, wie viel Arbeit auf die neuen Besitzer und Besitzerinnen wartet. 
  • Kosten: Für Laien ist es schwierig, den zukünftigen Kostenaufwand einer Bestandsimmobilie einzuschätzen. Die Kosten für Folgejahre können nur geschätzt werden, weswegen sich das Projekt als kostspielig herausstellen könnte. 
  • Grundgerüst: Selbst wenn das Haus umgebaut wird, das Grundgerüst bleibt, sodass Hausbesitzer und -besitzerinnen hier nicht so viel Spielraum bei der Gestaltung haben wie beim Neubau. 
  • Grunderwerbsteuer: Bei einem Grundstückskauf mit Immobilie wird die Grunderwerbsteuer anhand des gesamten Kaufpreises berechnet. Das ist dann deutlich mehr als beim Grundstückskauf ohne Haus. 

Welche Kosten kommen bei einer Bestandsimmobilie auf mich zu?

Genau wie beim Neubau sind die Kosten für eine Bestandsimmobilie sehr unterschiedlich und von vielen Faktoren abhängig. Im Gegensatz zum neu gebauten Haus zahlen sie aber keinen separaten Preis für Grundstück und Immobilie. Dieser ist in der Regel immer als Gesamtpreis angegeben. Das ist wiederum nachteilig für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Diese müssen Hauskaufende auf den Gesamtpreis zahlen, weswegen sie höher als beim Neubau ausfällt. 

Die Kosten für Erschließung, Bodengutachten und Vermessung fallen für Käufer und Käuferinnen einer Bestandsimmobilie in der Regel nicht an. Auch die Kosten für Garagen, Rasenflächen oder Beete fallen bei einer Bestandsimmobilie seltener oder in kleinerem Umfang an, weil diese teilweise schon vorhanden sind und nicht komplett neu angelegt werden müssen. 

Was aber auch potenzielle Besitzer und Besitzerinnen von Bestandsimmobilien einkalkulieren müssen, sind die Umbau-, Sanierungs- und Modernisierungskosten. Diese können je nach Zustand der Immobilie und Aufwand höher oder niedriger ausfallen. Das Dach neu eindecken oder die Anschaffung einer neuen Heizungsanlage gehören zu den kostenintensiven Investitionen im Altbau. 

Im Altbau hängen die Gesamtkosten des Traumhauses maßgeblich mit dem Zustand des Hauses zusammen. Außerdem muss die grundsätzliche Gestaltung der Bestandsimmobilie mit den Vorstellungen der Hausbauenden zusammenpassen. 

Für wen ist eine Bestandsimmobilie geeignet?

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien stellen sich potenzielle Hausbesitzer und -besitzerinnen eher seltener die Frage, ob sie nicht doch lieber neu bauen. In solchen Fällen macht es durchaus Sinn, sich für die Bestandsimmobilie zu entscheiden, weil dann gegebenenfalls nur die Kosten für einen Umbau, die Modernisierung oder Sanierung anfallen. 

Für diejenigen, die sich überlegen, eine Bestandsimmobilie zu kaufen, zählen andere Argumente für den Altbau: Wer handwerklich begabt ist und sich viele Arbeiten selbst zutraut, für den kann die Bestandsimmobilie genau das Richtige sein. Ein Grundgerüst steht bereits und muss nur nach den individuellen Vorstellungen umgebaut werden. Darüber hinaus sind Bestandsimmobilien für ihre weitläufigen Grundstücke und Gärten bekannt. Die alten Häuser sind also für diejenigen geeignet, die sich auch im Garten des Traumhauses verwirklichen wollen. 

Insgesamt erfordert der Umbau eines renovierungsbedürftigen Hauses auch viel Zeit, sodass Hauskäufer und -käuferinnen hier ausreichend planen und kalkulieren müssen. 

Vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie ist es ratsam, sich Hilfe von einer sachkundigen Person einzuholen und mit ihr gemeinsam das Haus zu begehen, um den Modernisierungs- oder Renovierungsbedarf einschätzen zu können. 

Neu oder Alt? Argumente dafür und dagegen im Überblick

NeubauAltbau
ProNeueste Standards zur EnergieeffizienzMehr Charme als Neubau
Eigene Vorstellungen können verwirklicht werdenTeilweise größere Grundstücke
I.d.R. keine Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten in naher ZukunftEvtl. geringere oder keine Kosten für Erschließung
Auswahl des eigenen GrundstücksEvtl. kein Renovierungsstau
Auswahl an nachhaltigen und umweltfreundlichen Bauweisen und MaterialienTeilweise zeitnaher Einzug möglich
Anbindung an Straßennetz und Co. bereits gegeben
Angebot auch in beliebten Gegenden vorhanden
Keller vorhanden
ContraAufwendige GrundstückssucheWeniger Gestaltungsfreiheit
Planungs- und KoordinationsaufwandEvtl. renovierungsbedürftiger Zustand mit viel Arbeits- und Kostenaufwand
Längere Bauzeit(Folge-)Kosten schwer zu kalkulieren
Teilweise höhere Gesamtkosten im Gegensatz zum AltbauEvtl. kostspielige Aufrüstung von technischen Anlagen und Co.
Baufehler zeigen sich meist erst später

Veröffentlicht am 
Feb 25, 2022

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