Hausbau mit Keller? Kosten & Vorteile

Hausbau mit Keller

Früher standen Bauherren und -herrinnen erst gar nicht vor der Auswahl, ob ein Keller gebaut werden soll oder nicht, denn er gehörte selbstverständlich zum Gebäude dazu. Heute ist der Bau eines Kellers nicht mehr ganz so selbstverständlich – denn Haustechnik, Hauswirtschaftsräume und Co. können auch perfekt über der Erdoberfläche integriert werden. Wer sich trotzdem für ein Kellergeschoss entscheidet, der kann von einigen Pluspunkten profitieren, wobei die Kosten für eine Unterkellerung das Budget erheblich schrumpfen lassen. 

Keller bauen – Ja oder Nein?

„Wohin mit Fahrrädern, Waschmaschine und Heizung?“ Die naheliegendste Antwort ist: „Natürlich in den Keller“. In Mehrfamilienhäusern ist er deswegen nicht wegzudenken, aber wie sieht es im eigenen Haus aus? Die Vorteile eines Kellers liegen auf der Hand und viele Hausbauende würden prinzipiell einen Keller bevorzugen, sind jedoch von den zusätzlichen Kosten abgeschreckt. Deswegen werden in Deutschland immer weniger Häuser mit Keller gebaut. 

Dabei gilt es nicht nur die Kosten zu betrachten, sondern auch das Kosten-Nutzen-Verhältnis, was ein Kellergeschoss mit sich bringt. Es wird immer mehr Wohnraum in Städten und Ballungszentren benötigt und Grundstücksflächen werden kleiner und teurer – in manchen Fällen kann es sich dann lohnen, den Keller für zusätzlichen Wohnraum auszubauen. Das erfordert aber wiederum Fachexpertise in der Baurealisierung. Teilweise ist es auch nicht möglich, Heizung, Haustechnik oder Waschküche in die Gebäudefläche oder in zusätzliche Gebäude (zum Beispiel in die Garage) auf dem Grundstück zu integrieren, weil das Grundstück dafür eventuell zu klein ist. 

Also überwiegen nicht immer nur die Kosten, teilweise kann es auch notwendig sein, zusätzliche Wohn- oder Nutzfläche zu schaffen.

Das Kellergeschoss optimal (aus)nutzen

Werden alle baurechtlichen Vorgaben und Energiestandards richtig umsetzt, kann das Kellergeschoss als zusätzliche Wohnfläche bzw. sogar als Einliegerwohnung genutzt werden. Hier lassen sich zusätzliche Wohnträume wie Hobbyräume, ein Fitnessstudio oder Büroräume verwirklichen. Bei der Planung solch eines Vorhabens sollte vor allem beachtet werden, dass ausreichend Fenster in das Kellergeschoss integriert werden, um ausreichend Lichtquellen zur Verfügung stehen zu haben. Darüber hinaus muss auch eine ausreichende Raumhöhe berücksichtigt werden. 

Je nach individuellen Bedürfnissen bietet das unterirdische Geschoss zahlreiche Anwendungsmöglichkeiten. Entscheiden sich Bauherren und -herrinnen für einen Keller, sollten sie das bereits vor dem Bau machen. Eine nachträgliche Unterkellerung ist in vielen Fällen nur unter einem hohen Kostenaufwand möglich. 

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Vor- und Nachteile

Die Entscheidung für oder gegen den Bau eines Kellers ist für viele Hausbauende schwierig, der zusätzliche Stauraum und Platz für Hobbyraum und Co. sind verlockend, die Kosten jedoch weniger. Hausbauende sollten die Vor- und Nachteile abwägen und sich genau überlegen, ob ein Kellergeschoss wirklich nötig ist

VorteileNachteile
Gewinn von Wohnfläche auf kleinen GrundstückenHöhere Kosten durch Planung und Bau
Zusätzliche Wohnfläche bei Ausbau zur Einliegerwohnung, auch Vermietung möglichLängere Bauphase
Zusätzlicher Stauraum, Unterbringung von Haustechnik und HeizungAufwendigere Planung beim Ausbau von Wohnfläche (zum Beispiel bei der Barrierefreiheit)
Höherer Marktwert als bei nicht unterkellerten HäusernRisiko für Feuchtigkeitsschäden oder Ähnliches
Tageslichtversorgung nur durch zusätzlichen Aufwand

Kosten

Dass der Bau eines Kellergeschosses ins Geld gehen kann, ist kein Geheimnis und vermutlich sind die Kosten der entscheidende Faktor, wenn es um das „Ja“ oder „Nein“ geht. Im Normalfall müssen Hausbauende für ein Kellergeschoss ca. 900-1.200 Euro pro Quadratmeter in das Budget mit einkalkulieren. Dementsprechend kann ein Keller mit ca. 50.000 Euro und mehr zu Buche schlagen, eine Bodenplatte mit 20.000 Euro und mehr. Es können aber zusätzliche Kosten entstehen, wenn die Bodenbeschaffenheit anders als erwartet ist oder ein hoher Grundwasserspiegel vorliegt usw. 

Deswegen ist es wichtig, dass Hausbauende schon im Vorfeld alle möglichen Risiken abklären lassen, zum Beispiel durch ein Bodengutachten, damit es zu keinen bösen Überraschungen kommt. 

Allerdings verbessert ein Kellergeschoss auch den Wiederverkaufswert des Gebäudes, und zwar um 10 Prozent. Bei der Entscheidung sollte also grundsätzlich das Kosten-Nutzen-Verhältnis betrachtet werden, denn für ein frei stehendes Einfamilienhaus kann laut einer Studie mit einem Mehrkostenaufwand von 24.000 Euro 80 Quadratmeter mehr Nutzfläche realisiert werden (vgl. Bayerischer Industrieverband Baustoffe, Steine und Erden e.V., 2021). 

Der Mittelweg – die Teilunterkellerung?

Wenn sich Hausbauende gegen eine Vollunterkellerung entscheiden, bleibt die Frage, ob dann die Teilunterkellerung eine Alternative wäre. Die Hälfte der Kosten und die Hälfte des Stauraums – doch ganz so einfach ist diese Rechnung nicht. Bei einer Teilunterkellerung muss in besonderem Maße die Statik und die anderen Faktoren (Grundwasserspiegel, Isolierung und Co.) beachtet werden, weswegen eine Teilunterkellerung in vielen Fällen sogar teurer als eine Vollunterkellerung sein kann. 

Trotzdem kann die Teilunterkellerung bei besonderen Grundstücken, beispielsweise in Hanglage, um die Aufschotterungen zu vermeiden und den Platz optimal zu nutzen, sinnvoll sein. Mittlerweile kann durch Mini,- Modul- oder Effektivkeller auch wertvolle Bauzeit eingespart werden. 

Auch beim Kellerbau mit Eigenleistung sparen – aber Vorsicht!

Wer sich für einen teureren Keller entscheidet und trotzdem Geld sparen möchte, der investiert seine eigene Zeit in das Bauvorhaben. Prinzipiell ist das auch möglich, allerdings sollten Laien vorsichtig sein. An den Bau des Kellers sollten nur Fachmänner gelassen oder unter deren Regie Eigenleistungen erbracht werden. 

Isolation der Außenwände, tatsächlicher Grundwasserspiegel, der auf den Keller drücken kann, was für Baumaterialien verwendet werden können, das alles sind wichtige Aspekte, die beachtet werden müssen. Der Keller ist schließlich das Fundament des ganzen Gebäudes. 

Das Risiko, hier einen folgenschweren Fehler zu machen, ist relativ hoch. Außerdem müssen Baumaterialien und Gerätschaften selbst organisiert werden, Fachfirmen erhalten teilweise bessere Konditionen für die Materialien und haben Maschinen und Co. vor Ort. 

Kosten und Nutzen abwägen

Letzten Endes müssen auch beim Bau eines Kellergeschosses immer Kosten und Nutzen gegenübergestellt werden. Wer zusätzlich Wohnraum schafft, der unter anderem auch vermietet werden kann, der kann auf langfristige Sicht sogar Geld an seinem Keller verdienen. Besonders wenn Bebauungspläne und Co. ein weiteres Geschoss in die Höhe nicht zulassen, kann mit dem Keller Wohnraum gewonnen werden. 

Wenn Jahre nach dem Bau doch ein Keller gebraucht wird, ärgern sich Bauherren und -herrinnen, dass sie die zusätzlichen Einmalkosten nicht auf sich genommen haben. Überlege dir deswegen genau, wie du deinen Keller jetzt und in Zukunft nutzen möchtest. Eine nachträgliche Unterkellerung ist in den meisten Fällen nicht nur sehr teuer, sondern auch nur mit viel Aufwand möglich. Dann lieber vor dem Bau in den sauren Apfel beißen und langfristig zufrieden sein. 

Veröffentlicht am 
May 22, 2021

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