Was muss ich zur Grunderwerbsteuer wissen? Wissenswertes und Tipps

Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks können Hausbauende oder -kaufende in der Regel immer mit der Grunderwerbsteuer rechnen. Diese zählt zu den Kaufnebenkosten und die Höhe ist abhängig vom Bundesland, in dem gekauft oder gebaut wird. Was die Grunderwerbsteuer genau ist und wann sie fällig wird, erfährst du hier. 

• Was ist die Grunderwerbsteuer?
• Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
• Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?
• Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?
• Wie kann ich Grunderwerbsteuer sparen?
• Wie finanziere ich die Grunderwerbsteuer?
• Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird bei jedem Immobilienkauf, der in Deutschland getätigt wird, fällig. Unabhängig davon, ob es sich um ein unbebautes oder bebautes Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus handelt. Auch beim Erbbau- oder Erbpachtrecht muss die Steuer gezahlt werden. 

Basis für die Berechnung und Fälligkeit ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Dabei unterscheidet sich der Steuersatz auf Länderebene von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie oder des Grundstücks. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages gibt der zuständige Notar die Informationen an das Finanzamt weiter, das die Grunderwerbsteuer berechnet und erhebt. 

Die Grunderwerbsteuer wird beim Immobilienkauf nur einmal fällig. 

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Als Berechnungsgrundlage für die Steuer dient der Kaufpreis oder Objektwert des getätigten Immobilienkaufs. Da die Höhe der Immobiliensteuer auf Länderebene geregelt wird, muss bei der Berechnung der Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes herangezogen werden. Mit diesen zwei Werten kann dann die individuelle Steuer für den Immobilienkauf ausgerechnet werden (Kaufpreis x Steuersatz im Bundesland = Höhe der Grunderwerbsteuer).

Bei einem unbebauten Grundstück wird als Berechnungsgrundlage nur der Wert des Grundstückes herangezogen. Anders sieht das wiederum bei einem verbundenen Grundstücks- und Hauskauf aus, wie es zum Beispiel beim Hausbau mit Bauträgern üblich ist. Hier wird die Gesamtsumme als Basis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer genutzt. 

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Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?

In der Regel muss die Grunderwerbsteuer bei jedem Besitzwechsel von Immobilien gezahlt werden, dazu zählt unter anderem der Kauf oder Verkauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, aber auch der Erwerb bei Zwangsversteigerung und Co. Grundsätzlich wird die Immobiliensteuer von der Käuferpartei übernehmen, jedoch sind sowohl Käufer- als auch Verkäuferpartei zunächst beide Steuerschuldner. Sollte die Käuferpartei nicht zahlen können, muss die Verkäuferpartei einspringen. 

In einigen Fällen muss die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt werden: 

• Bei Immobilien, die einen geringeren Wert als 2.500 Euro haben.
• Bei Vererbungen oder Schenkungen 
• Beim Verkauf an leibliche Kinder, Adoptivkinder oder Enkel, Großeltern, Eltern 
• Beim Verkauf bei Trennung oder Scheidung an den ehemaligen Ehe- oder Lebenspartner

Auch wenn Verwandte in erster Linie bei einer Erbschaft oder Schenkung keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen, fallen dafür Erbschafts- oder Schenkungssteuer an. 

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Da die Erhebung der Steuer Ländersache ist, können auch die jeweiligen Bundesländer regeln, wann die Steuer erhöht wird. Hier sollten Hausbauende und -kaufende wachsam bleiben und beim potenziellen Grundstücks- oder Immobilienkauf immer die aktuellen und zukünftigen Entwicklungen im Blick halten. 

Die Tabelle zeigt, wie sich die Grunderwerbsteuersätze in den einzelnen Bundesländern unterscheiden. Hier gibt es erhebliche Differenzen:

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Bei einem Hauskauf in Bayern in Höhe von 250.000 Euro müssten Käufer und Käuferinnen 8.750 Euro für die Grunderwerbsteuer einplanen. Im Saarland wird das Budget der Hauskäufer und -käuferinnen durch die Grunderwerbsteuer in Höhe von 16.250 Euro belastet. Das Beispiel zeigt, wie viel die Grunderwerbsteuer an den Nebenkosten ausmacht. Wer also die Möglichkeit hat und Geld sparen möchte, der sollte sich in einem Bundesland mit niedrigem Steuersatz niederlassen. 

Wie kann ich Grunderwerbsteuer sparen?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Immobiliensteuer gering zu halten. 

• Möglichkeit 1: Nur relevante Posten im Kaufvertrag festhalten

Die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der vereinbarte Kaufpreis. Übernehmen Hauskaufende beim Immobilienkauf auch Einrichtungsgegenstände und Zubehör, kann das den Kaufpreis erhöhen. Deswegen sollten Hauskäufer und -käuferinnen darauf achten, dass Gegenstände, die als Zubehör gelten, aus dem Vertrag herausgerechnet und gesondert vereinbart werden. Was davon, in welcher Höhe abgezogen werden kann, sollten Hauskaufende mit dem zuständigen Finanzamt abklären.  

• Möglichkeit 2: Grundstück und Haus separat kaufen 

Wer beispielsweise ein Grundstück mit Haus über einen Bauträger erwirbt, der zahlt auf die Gesamtsumme Grunderwerbsteuer. Da beide Vertragsteile untrennbar miteinander verbunden sind und gemeinsam notariell beurkundet werden, ist der Kaufpreis dementsprechend höher. 

Wer also zuerst das Grundstück erwirbt und später dann ein Haus darauf baut, zahlt im Schnitt weniger Immobiliensteuer, da diese nur auf Grundlage des Kaufpreises des unbebauten Grundstücks berechnet wird. 

• Möglichkeit 3: Grunderwerbsteuer absetzen

Mit dieser Möglichkeit lässt sich die Grunderwerbsteuer nicht einsparen, aber so kann sie bei der Steuererklärung nochmal geltend gemacht werden. Das gilt vor allem für Hauskaufende, die die Immobilie (teilweise) gewerblich nutzen oder vermieten wollen. In diesen Fällen kann die Steuer als Ausgabe oder als Teil der Kaufnebenkosten abgesetzt bzw. abgeschrieben werden. 

• Möglichkeit 4: Ab nach Bayern oder Thüringen

Hauskaufende und -bauende in Bayern und Thüringen freuen sich über einen niedrigen Steuersatz von 3,5 Prozent des Kaufpreises. Wem es also nichts ausmacht, das Bundesland zu wechseln, der kann richtig Geld sparen. 

Wie finanziere ich die Grunderwerbsteuer?

Die Immobiliensteuer zählt zu den Kaufnebenkosten, die unter anderem im Zuge eines Immobilienkaufes entstehen. Dazu zählen vor allem Notar- und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls die Maklercourtage. Dabei ist die Steuer einer der größten Kostenpunkte bei den Kaufnebenkosten. Diese sollten im besten Fall mit dem Eigenkapital abgedeckt werden, was Hausbauende oder -kaufende mit in die Finanzierung einbringen. Als Empfehlung sollten zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen mindestens 15-20 Prozent der gesamten Bausumme als Eigenkapital mitbringen.

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Alle in Deutschland abgeschlossenen Immobilien- und Grundstückskäufe müssen notariell beurkundet werden. Sind die Unterschriften auf dem Kaufvertrag getätigt und durch einen Notar bestätigt, wird dieser an das zuständige Finanzamt weitergeleitet, welches den Beitrag für die Grunderwerbsteuer für die jeweilige Immobilie berechnet. 

In der Regel hat die zahlungspflichtige Partei dann einen Monat nach Bekanntgabe Zeit, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Ob die zahlungspflichtige Partei der Käufer bzw. die Käuferin oder die Verkaufenden sind, wird individuell im Kaufvertrag geregelt. In den meisten Fällen wird die Grunderwerbsteuer von der Käuferpartei gezahlt. Deswegen sollten Hausbauende oder -kaufende diesen Posten immer in ihr Budget einkalkulieren.

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