GEG: Was ab 01. Januar 2024 für Bauherr:innen und Immobilienbesitzer:innen gilt

Bauherr:innen und Immobilienbesitzer:innen müssen sich ab dem 01. Januar 2024 an die überarbeiteten Vorgaben des viel diskutierten Gebäudeenergiegesetzes (GEG) halten. Eine der wichtigsten Änderungen bezieht sich auf den Einsatz erneuerbarer Energien in Heizsystemen: Das Gesetz verlangt, dass ab diesem Zeitpunkt jede neu eingebaute Heizung in Gebäuden zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Was das überarbeitete GEG für den Neubau und die Sanierung von Immobilien bedeutet, welche Heizungen ab 2024 verboten sind und welche Änderungen das GEG noch mit sich bringt, erklären wir dir in unserem Ratgeber. 

• Was gilt im Neubau?
• Was gilt bei Sanierungen?
• Was bedeutet die 65-Prozent-Erneuerbare-Energie-Pflicht?
• Welche Heizungen sind ab 2024 noch erlaubt?
• Was ist in Zukunft bei Gasheizungen zu beachten?
• Dürfen Ölheizungen noch eingebaut werden?
• Welche Regeln und Vorschriften muss ich (noch) beachten?

Was gilt im Neubau?

Bauherr:innen von Neubauten können erstmal aufatmen, denn bei den energetischen Vorgaben für neugebaute Häuser ändert sich zu Beginn des neuen Jahres 2024 zunächst nichts. Das liegt daran, dass die Vorgaben zuletzt am 01. Januar 2023 verschärft wurden: Seit dem liegt der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung in Neubauten bei 55 Prozent des Referenzgebäudes. Zuvor lag dieser Wert bei 75 Prozent.  

Bauherr:innen entscheiden selbst, wie sie diesen Standard erreichen möchten. Darüber hinaus ist es jetzt möglich, Strom aus erneuerbaren Energien zu berücksichtigen, wenn dieser vollständig ins öffentliche Netz eingespeist wird. Die Anforderungen an den Wärmeschutz der Gebäudehülle bleiben unverändert.

Die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht betrifft zunächst nur Neubauten in Neubaugebieten, während andere Neubauten und Bestandsimmobilien mehr Zeit haben, sich an die neuen Vorschriften anzupassen.

Aber Achtung! Die Verbraucherzentrale und andere Branchenexpert:innen raten Bauherr:innen dazu, sich nicht nur an den Mindeststandards der energetischen Vorgaben des GEG zu orientieren. Diese können sich innerhalb kürzester Zeit ändern und dann entspricht das (kürzlich) fertig gebaute Haus schnell nicht mehr den aktuellen Energiestandards. Laut der Expert:innen macht es Sinn, mit höheren energetischen Standards (z.B. Passivhaus oder KfW 40 Standard) zu planen, auch wenn diese das Bauvorhaben erstmal verteuern!

Was gilt bei Sanierungen?

Bei Sanierungen müssen Gebäude die Anforderungen des GEG nur dann erfüllen, wenn mehr als zehn Prozent der Bauteilfläche erneuert werden, dazu zählen beispielsweise das Dach, die Fassade oder die Fenster. Genauer dürfen bestimmte Höchstwerte für den U-Wert, der die Effizienz des Wärmeschutzes angibt, nicht überschritten werden. 

Außerdem müssen sich Hausbesitzer:innen bereits jetzt an verschiedene Austausch- und Nachrüstpflichten halten, die unabhängig von einer Sanierung sind. 

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Was bedeutet die 65-Prozent-Erneuerbare-Energie-Pflicht?

Alle ab dem 01. Januar 2024 neu installierten Heizungen müssen laut dem GEG zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Zunächst gilt das allerdings nur für Neubauten in Neubaugebieten. Außerdem entscheidet der Zeitpunkt des Bauantrags darüber, wann umgerüstet werden muss. 

Für Hauseigentümer:innen sowie Bauherr:innen von anderen Neubauten wird die Pflicht zur Umstellung an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Hier gilt: Städte mit einer Einwohner:innenzahl von mehr als 100.000 Einwohner:innen müssen bis zum 30. Juni 2026 einen Wärmeplan erstellen, Städte unter dieser Einwohner:innenzahl haben zwei Jahre länger, bis zum 30. Juni 2028 Zeit. 

Erst, wenn ein kommunaler Wärmeplan als beschlossen gilt, gilt auch die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht. Legen Kommunen also vor den entsprechenden Zeitpunkten einen Plan vor, gilt die Pflicht entsprechend ab dem Zeitpunkt, an dem der Wärmeplan gilt. 

Welche Heizungen sind ab 2024 noch erlaubt?

Im GEG 2024 wird im Detail geregelt, welche Heizungstypen in neu gebauten und bestehenden Gebäuden eingebaut werden dürfen und wann diese ggf. erneuert werden müssen. Ab 2024 dürfen folgende Heizungstypen verbaut werden: 

• Elektrische Wärmepumpen
• Stromdirektheizungen (mit Ausnahmen)
• Wärmepumpen-Hybridheizungen (mit zusätzlichen Anforderungen)
• Solarthermie-Hybridheizung (mit zusätzlichen Anforderungen)
• Gas- oder Ölheizungen mit mindestens 65 Prozent Bio-Öl
• Pelletsheizung (nur nachhaltige zertifizierte Holzprodukte)
• Fernwärme

Was ist in Zukunft bei Gasheizungen zu beachten?

Bevor eine neue Gasheizung verbaut werden darf, müssen Bauherr:innen eine:n Fachberater:in (z. B. Installateur:in, Schornsteinfeger:in, Kälteanlagenbauer:in, Elektrotechniker:in oder (BAfA)-Energieberater:in) konsultieren. Ohne kommunalen Wärmeplan gilt für Gasheizungen, dass sie einen steigenden Anteil erneuerbarer Energien (Biogas oder grüner oder blauer Wasserstoff) aufweisen müssen: 

• Ab 2029: mind. 15 Prozent
• Ab 2035: mind. 30 Prozent
• Ab 2040: mind. 60 Prozent
• Ab 2045: mind. 100 Prozent

Besteht ein kommunaler Wärmeplan, so gilt: Bis 2045 muss die Heizung zu mindestens 65 Prozent mit Biogas oder mit bestimmten Wasserstoff betrieben werden. 

Dürfen Ölheizungen noch eingebaut werden?

Vor dem Einbau einer Ölheizung muss die Beratung durch Fachpersonal erfolgen. Liegt ein Wärmeplan vor, muss die Heizung bis 2045 mit mindestens 65 Prozent Bio-Öl betrieben werden. 

Welche Regeln und Vorschriften muss ich (noch) beachten?

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) hält noch weitere Regelungen und Vorschriften für Eigentümer:innen und Vermieter:innen bereit: 

• Energieausweispflicht: Bei der Vermietung oder dem Verkauf eines Gebäudes ist ein Energieausweis zwingend erforderlich. Dieser soll es potentiellen Interessent:innen ermöglichen, die energetische Qualität der Immobilie besser bewerten und zukünftige Energiekosten besser einschätzen zu können.
• Ausweis der Effizienzklassen: Mittels der Energieausweise werden Wohngebäude ähnlich wie Elektrogeräte in Effizienzklassen eingeteilt. Die Effizienzklassen reichen von A+ bis H. Die Effizienzklasse und der Energiekennwert müssen bereits in Immobilienanzeigen ausgewiesen werden.
• Beratungsangebote: Stehen große Sanierungsarbeiten oder ein Immobilienkauf an, sind die Verbraucher:innen dazu verpflichtet, ein Beratungsgespräch zum Energieausweis in Anspruch zu nehmen, sofern es von einer Fachperson kostenlos angeboten wird. 
• Wärmeschutz bestätigen: Für Sanierungen, die den Anforderungen des GEG entsprechen müssen, gilt, dass die Anforderungen an den Wärmeschutz von einem Sachverständigen bestätigt werden müssen. Besteht kein Genehmigungszwang muss die Bestätigung von einem Fachunternehmen ausgestellt und für mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden.
• Fernwärme-Vorschrift: Besteht innerhalb des Gebäudestandortes ein Fernwärmenetz, so können Kommunen Eigentümer:innen dazu verpflichten, ebendiese Fernwärme zur Beheizung ihrer Gebäude zu nutzen, insbesondere bei Heizungserneuerungen.
• Eigenstromproduktion: Für Neubauten, die eigenen Strom über z.B. Photovoltaikanlagen produzieren, gilt, dass sie diese Energie großzügig in der Energiebilanz berücksichtigen dürfen, um die Anforderungen des GEG einfacher zu erfüllen.
• Klima- und Lüftungsanlagenprüfung: Für Klima- und Lüftungsanlagen gilt die regelmäßige Prüfung durch Fachpersonal. Wird eine Anlage neu eingebaut, bedarf sie in bestimmten Fällen einer Wärmerückgewinnungseinrichtung. ‍
• Schornsteinfeger:inkontrolle: Immobilien müssen regelmäßig vo:m Schornsteinfeger:in kontrolliert und geprüft werden.

(Disclaimer: Diese Informationen erfolgen nicht im Rahmen eines konkreten Vertragsverhältnisses. Die The Good Home UG (haftungsbeschränkt) übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der zur Verfügung gestellten Informationen. Haftungsansprüche gegen die The Good Home UG (haftungsbeschränkt) sind grundsätzlich ausgeschlossen.))