Der Bebauungsplan 

Damit das eigene Bauvorhaben auch ganz nach den persönlichen Vorstellungen umgesetzt werden kann, müssen Hausbauende die Gestaltungsrichtlinien der Städte oder Gemeinde beachten. Um ein einheitliches Aussehen der städtischen Gebiete zu gewährleisten und unter anderem Nachbarschaftsärger durch mehrgeschossige Wohnhäuser zu vermeiden, werden verbindliche Gesetze in Form des sogenannten Bebauungsplans (B-Plan) festgelegt. Im Bebauungsplan finden die Bauherren und -herrinnen Angaben zur Art und Maß der baulichen Nutzung oder zur Bauweise und vieles mehr, was entscheidend für die Realisierung des eigenen Bauvorhabens ist. 

• Was ist ein Bebauungsplan?
• Die wichtigsten Inhalte eines Bebauungsplans
• Kein B-Plan, Kein Problem
• Ein Blick in den Bebauungsplan lohnt sich

Was ist ein Bebauungsplan?

Bei Bebauungsplänen wird zwischen zwei Arten unterschieden. Der qualifizierte Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB) enthält mindestens Angaben über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Fehlt eine dieser Angaben wird von einem einfachen Bebauungsplan gesprochen (§ 30 Abs. 3 BauGB). In der Regel gibt es für neu entstandene Wohngebiete (immer) einen qualifizierten Bebauungsplan, der aus dem übergeordneten Flächennutzungsplan erstellt wird. 

Der Bebauungsplan ist ein städtebauliches Instrument, um ein einheitliches Bild in (neuen) Wohngebieten zu gewährleisten. Dabei sind die Vorgaben und der Umfang der Vorgaben, die ein Bebauungsplan enthält, je nach Gemeinde unterschiedlich. Teilweise sind dort sehr detaillierte Vorgaben zur Art der Fassadengestaltung oder der Farbe der Dacheindeckung zu finden, teilweise können sich Bauherren und -herrinnen auch über Freiheiten in der Gestaltung freuen. 

Einen Bebauungsplan genau lesen beziehungsweise interpretieren zu können, erfordert ein wenig Übung für künftige Hausbesitzer und -besitzerinnen. Du solltest dir in jedem Fall die Planzeichenverordnung (PlanZV) anschauen, dort werden alle Farben und Linien eines Bebauungsplans erklärt und die Baunutzungsverordnung, in der findest du unter anderem Informationen darüber, wie die Flächen genutzt werden dürfen und welche Bauweise erlaubt ist. 

Die wichtigsten Inhalte eines Bebauungsplans

Wer einen Bebauungsplan richtig lesen und verstehen möchte, der sollte sich die wichtigsten Begriffe genauer anschauen: 

Bauweise und Haustyp

Hier wird zwischen einer offenen Bauweise (kurz: „o“) für einzelne/freistehende Häuser, bei denen Abstandsgrenzen zwischen den Gebäuden beachtet werden müssen, und einer geschlossenen Bauweise (g) unterschieden. Die geschlossene Bauweise bezieht sich auf Mehrfamilien- und Reihenhäuser, die ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden. Darüber hinaus findest du Vermerke für den Haustyp, Doppelhäuser (DH), Einzelhäuser (E) usw.

Art der baulichen Nutzung

Mit der Art der baulichen Nutzung wird beschrieben, ob es sich um ein allgemeines Wohngebiet (WA), ein reines Wohngebiet (WR), ein Gewerbegebiet (GE), Kerngebiet (MK) usw. handelt. 

Vorgaben für Form, Farbe und Ausrichtung des Daches

Im Bebauungsplan lassen sich auch Vorgaben zur Dachgestaltung und -ausrichtung finden. Es können unter anderem Firsthöhe (FH), Dachneigung (DN) und die verschiedenen Dachformen vorgeben sein: Flachdach (FD), Pultdach (PD), Satteldach (SD), Walmdach (WD), Krüppelwalmdach (KWD), Zeltdach (ZD).

Geschosse

‍Hier ist die zulässige Anzahl an Vollgeschossen gemeint. Eine (II) steht dabei für zwei Vollgeschosse. 

Baufenster

Das Baufenster symbolisiert die Fläche des Grundstücks, auf dem das Bauwerk gebaut werden darf. Das Baufenster wird durch die Baugrenze und ggf. durch die Baulinie definiert. Dabei steht die Baugrenze für die potentiell überbaubare Grundstücksfläche. Eine vorgegebene Baulinie gibt es in Bebauungsplänen eher selten. Die Baulinie gibt dabei den Bereich an, auf welchem ein Gebäude errichtet werden muss. 

Grundflächenzahl (GRZ)

‍Durch die Grundflächenzahl wird angegeben, wie groß der Anteil der überbauten Fläche an der Grundstücksfläche sein darf. In einem Bebauungsplan wird für Wohngebiete beispielsweise eine GRZ von 0,4 vorgegeben. Das bedeutet, dass auf einem 500 quadratmeter großem Grundstück ein Gebäude von max. 200 Quadratmetern möglich ist (GRZ 500x0,4=200). 

Geschossflächenzahl (GFZ)

‍Hier wird das Verhältnis von Geschoss- zur Grundstücksfläche angegeben. Bei der Berechnung kann dir folgendes Beispiel helfen: Bei einer GFZ von 0,8 dürfen sich auf einem Grundstück mit 500 Quadratmetern maximal 0,8x500, also 400 Quadratmeter Geschossfläche befinden. 

Abstandsflächen

Diese werden nicht in einem Bebauungsplan angegeben. 

Je nachdem, wie detailliert der Bebauungsplan ist, desto mehr Informationen finden Bauherren und -herrinnen über die Gestaltungsvorgaben ihres zukünftigen Traumhauses.

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Kein B-Plan, Kein Problem

Gibt es für ein Baugebiet mal keinen Bebauungsplan, so muss das eigene Gebäude nach § 34 BauGB an die Gebäude in der (näheren) Umgebung angepasst werden. Dabei müssen folgende Regeln beachtet werden: 

• Art der baulichen Nutzung: Generell gilt, dass es sehr viel einfacher ist, ein Wohnhaus in ein Wohngebiet einzufügen als in einem Gebiet, das beispielsweise vorrangig gewerbliche Immobilien aufweist.
• Maß der baulichen Nutzung: Wer ein 6-stöckiges Mehrfamilienhaus in einem Wohngebiet bauen lassen möchte, das zum größten Teil aus Einfamilienhäuser besteht, der könnte Probleme bei der Begründung des Bauvorhabens bekommen. Bessere Chancen haben Bauherren und -herrinnen, wenn sich das Haus von der Größe und Form her, an die Gebäude in der Nachbarschaft anpasst. 
• Bauweise: Hier wird geregelt, wie das Gebäude auf dem Grundstück platziert (z.B. freistehend, mit oder ohne Abstand zur Grenze usw.) und welcher Typ von Immobilie gebaut werden darf (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus). 
• Grundstücksfläche: Dadurch wird das Maß der baulichen Nutzung sowie die Lage des Gebäudes auf der überbaubaren Fläche geregelt. Das muss im Einklang mit der Umgebungsbebauung stehen. 

Ein Blick in den Bebauungsplan lohnt sich

Vor der endgültigen Entscheidung ein bestimmtes Grundstück zu kaufen, sollten sich Kaufinteressenten und -interessentinnen vorsichtshalber den Bebauungsplan des Gebietes anschauen, um abzugleichen, ob die eigenen Vorstellungen mit den verbindlichen Vorgaben übereinstimmen. Diese Einsicht ist ohne irgendwelche Berechtigungen für alle möglich, teilweise können Bebauungspläne auch online eingesehen werden. Ansonsten sind die kommunalen Bauämter oder -behörden für Fragen zuständig. 

In dem Fall, dass kein Bebauungsplan vorliegt oder es Zweifel an der Realisierung des geplanten Vorhabens gibt, ist es für die Bauherren und -herrinnen von Vorteil, eine Bauvoranfrage zu stellen. Dabei handelt es sich um ein Verfahren, das in der Regel unkompliziert durchzuführen ist. Dadurch erhalten die Hausbauenden eine erste (bindende) Auskunft der zuständigen Behörde über die Bebaubarkeit eines Grundstücks und weitere baurechtliche Fragen.

Häufige Fragen

Was ist ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan (B-Plan) ist ein verbindliches städtebauliches Instrument der Stadt oder Gemeinde. Er sorgt für ein einheitliches Bild in Wohngebieten und legt Vorgaben zur baulichen Nutzung und Gestaltung fest. Man unterscheidet den qualifizierten Bebauungsplan (Paragraf 30 Abs. 1 BauGB) und den einfachen Bebauungsplan (Paragraf 30 Abs. 3 BauGB).

Welche Inhalte stehen im Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan enthält unter anderem Angaben zur Bauweise und zum Haustyp, zur Art der baulichen Nutzung, zu Dachform, Dachneigung und Firsthöhe, zur Zahl der Geschosse, zum Baufenster sowie zur Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ). Wie detailliert die Vorgaben sind, ist je nach Gemeinde unterschiedlich.

Was bedeuten GRZ und GFZ?

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie groß der Anteil der überbauten Fläche an der Grundstücksfläche sein darf. Die Geschossflächenzahl (GFZ) beschreibt das Verhältnis von Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Bei einer GRZ von 0,4 sind auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück maximal 200 Quadratmeter überbaubar.

Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich das Gebäude nach Paragraf 34 BauGB an die nähere Umgebung anpassen. Beachtet werden Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die Grundstücksfläche. In Zweifelsfällen ist eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde sinnvoll, um eine erste bindende Auskunft zur Bebaubarkeit zu erhalten.

Quellen und Methodik

Diese Ergänzung wurde redaktionell aus dem bestehenden Artikel und typischen Fragen von Bauherren abgeleitet. Sie ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.