Schwierige Grundstücke bebauen: Möglichkeiten & Risiken

Schwierige Grundstücke bebauen: Geht das?

Baugrundstücke sind momentan rar – das wissen Bauherren und -herrinnen nur zu gut. Besonders die, die vom Schnitt und der Lage gut zu bebauen sind. Diese sind zusätzlich verhältnismäßig teuer. In Großstädten und beliebten Gegenden lassen sich aber teilweise noch Grundstücke finden, die womöglich kleiner, in Hanglage oder ungünstig geschnitten sind. Sind die eine wirkliche Alternative oder sollten Hausbauende davon lieber die Finger lassen? Wir klären auf. 

Grundstücke in Hanglage – Ein Risiko?

Grundstücke in Hanglage werden immer beliebter – denn das, was einige als nachteilig empfinden, ist eigentlich ein großer Vorteil. Eine Hanglage bedeutet in vielen Fällen wegen der Ausrichtung des Hauses einen schönen und sonnigen Ausblick. Dennoch ist das Haus am Hang nicht für jede(n) gemacht. 

Was für Bebauungsmöglichkeiten gibt es?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein Haus am Hang zu bebauen. Es kommen zum Beispiel unterschiedliche Ausrichtungen in frage und verschiedene Bauweisen. Der Hausbau in Südausrichtung hat den Vorteil, dass Hausbauende mit Panoramafenstern den ganzen Tag die Sonne genießen können. Häuser in Nordausrichtung sind grundsätzlich schattiger, was für viele Bauherren und -herrinnen störend ist. Die Ausrichtung des Hauses spielt eine maßgebliche Rolle bei Hanggrundstücken. 

Bei den Bauweisen kommen grundsätzlich drei für die Bebauung des Hanggrundstücks in frage. Die häufigste Bauweise ist die, bei der der Keller so weit wie möglich in den Hang gebaut wird. Der Keller dient dann als Fundament für den weiteren Bau. Im Kellergeschoss selbst sind im hinteren Teil in der Regel keine Fenster möglich, im vorderen aber schon. So kann das Kellergeschoss auch als Wohnraum genutzt werden. Eine Weitere ist die Stelzenbauweise. Hier wird das Haus auf Stelzen gestellt und schwebt (in Teilen) über dem Grundstück. Diese Bauweise wird vor allem bei sehr steilen Grundstücken genutzt. Darüber hinaus gibt es noch die Split-Level-Bebauung. Das Haus wird hier nach dem natürlichen abfallenden Höhenniveau gestaltet, was in der Regel viele Treppenstufen bedeutet. 

Worauf sollte ich vor dem Kauf eines Hanggrundstücks achten?

Für Bauherren und -herrinnen, die sich ein Grundstück in Hanglage aussuchen, gibt es einige Faktoren zu beachten. Zunächst einmal gelten für das Grundstück am Hang die gleichen Bedingungen wie für alle anderen Grundstücke auch, dass Vorgaben aus dem Bebauungsplan und baurechtliche Vorschriften berücksichtigt werden müssen. 

Darüber hinaus muss bei dieser Grundstücksart besonderes Augenmerk auf die Bodenqualität gelegt werden, um die Tragfähigkeit des Bodens zu gewährleisten. Dazu sollte ein umfangreiches Bodengutachten erstellt werden, dass die Tragfähigkeit und die Stabilität des Bodens gegen ein Absacken und eventuell vorhandenes Hangwasser und Co. prüft. Erst dann ist eine Hangbebauung überhaupt möglich. 

Daneben werden Häuser auf Hanggrundstücken in der Regel immer mit einem Keller gebaut, dieser kann aber auch zum Beispiel als Einliegerwohnung genutzt werden. Durch die Gegebenheiten vor Ort und den zusätzlichen Planungsaufwand können solche Bauprojekte zeit- und kostenaufwendiger sein. Das liegt unter anderem auch an den erschwerten Bedingungen für Baumaschinen und die Baustelleneinrichtung an sich. 

Außerdem sollten Bauherren und -herrinnen vor dem Kauf eines Hanggrundstücks an die Zukunft denken. Nicht immer kann ein barrierefreies Wohnen ermöglicht werden, weil die Bauart in der Regel mit vielen Treppen und Steigungen einhergeht.  

Bauen in zweiter Reihe

Um (günstig) an Bauland zu kommen, kommt grundsätzlich auch die Bebauung in zweiter Reihe bzw. die Hinterlandbebauung infrage. Das ist nichts anderes als die weitere Bebauung eines Hauses auf einem Grundstück, auf dem bereits ein anderes Haus steht. Die Hinterlandbebauung wird häufig genutzt, wenn zum Beispiel Kinder auf dem Grundstück der Eltern bauen wollen, sozusagen in einem Teil ihres Gartens. Ist das Grundstück groß genug und sprechen keine baurechtliche Vorschriften dagegen, kann der Platz auf dem elterlichen Grundstück optimal genutzt werden. 

Was sollte ich vor dem Bauen in zweiter Reihe beachten?

Auch hier spielen der Bebauungsplan und die Landesbauordnungen eine große Rolle – wird die Bebauung in zweiter Reihe durch den Bebauungsplan untersagt, ist diese Art der Bebauung in der Regel nicht möglich. Außerdem müssen sich Bauherren und -herrinnen bei Art der baulichen Nutzung, Bauweise und Co. an den örtlichen Bestimmungen aus dem Bebauungsplan orientieren, so wie bei jedem anderen Grundstück auch. 

Bevor ein Haus in zweiter Reihe auf einem anderen Grundstück gebaut wird, sollten beide Parteien die Eigentumsverhältnisse klären. Es ist möglich, dass Grundstück in zwei Grundstücke zu teilen, sodass es getrennte Eigentumsverhältnisse gibt. Das neu entstehende Grundstück wird dann vermessen und ein eigener Grundbucheintrag erstellt. Wird keine Trennung vorgenommen, verbleibt das Grundstück im Besitz der ursprünglichen Eigentümerschaft und damit eventuell auch weitere Rechtsansprüche. In vielen Fällen macht es bei solchen Hausbauprojekten Sinn, einen fachkundigen Experten bzw. eine fachkundige Expertin hinzuziehen. 

Was Bauherren und -herrinnen für das Grundstück in zweiter Reihe beachten müssen, ist, dass es häufig nur über das vorderliegende Grundstück zu erreichen bzw. zu befahren ist. Das heißt, es muss mit der Nachbarpartei ein Wegerecht vereinbart werden, dass im Grundbuch als Grunddienstbarkeit eingetragen wird. Hier entsteht oftmals ein großes Konfliktpotenzial zwischen den Nachbarparteien, wenn solche Rechte vorher nicht ausreichend vereinbart worden sind. Auch eine angemessene Feuerwehrzufahrt muss gegeben sein, andererseits kann das Bauvorhaben abgelehnt werden. Darüber hinaus muss die Erschließung an das öffentliche Versorgungsnetz geleistet werden, das kann bei der Hinterlandbebauung in einigen Fällen aufwendiger sein. 

Was für Bebauungsmöglichkeiten gibt es bei Grundstücken in zweiter Reihe?

Prinzipiell sind bei einem Bau in zweiter Reihe alle Bebauungsmöglichkeiten gegeben, sofern sie nicht gegen Vorschriften des Bebauungsplans oder der Landesbauordnung widersprechen. Teilweise kann es aber sein, dass Häuser kleiner gebaut werden müssen, da Abstandsgrenzen sonst nicht eingehalten werden können oder dass sie sich an den Stil und die Art der ortsüblichen Häuser anpassen müssen, was die Gestaltung von Fassade, Dachformen und Co. angeht. 

Wer seinen Nachbarn bei der Hinterlandbebauung etwas Gutes tun möchte, der entscheidet sich womöglich für den Bau eines Fertighauses. Dieses ist in der Regel vor Ort schneller zusammengebaut und bedarf nicht einer über Monate andauernden Baustelle. 

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Schwieriger Schnitt und laute Umgebung 

Auf der verzweifelten Suche nach dem Baugrundstück kommen auch solche daher, die einen schwierigen Grundriss oder Schnitt aufweisen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn das Grundstück sehr schmal oder verwinkelt ist. Mit der richtigen Planung und einem kompetenten Experten oder einer erfahrenen Expertin können aber auch solche Grundstücke zu echten Schmuckstücken werden, die optimal ausgenutzt werden können. Hier gilt es dann jedoch, etwas Zeit und Aufwand in die effiziente Planung des Grundstücks zu stecken. Mittlerweile kennen sich Architekten und Architektinnen mit solchen Problemfällen aus und können gute Lösungsmöglichkeiten anbieten. Auch Fertighaushersteller bieten immer mehr Individuallösungen an. 

Darüber hinaus gibt es auch solche Grundstücke, die aufgrund ihrer Umgebung, zum Beispiel einer Autobahn, Schnellstraße oder eines Flughafens, für viele Bauherren und -herrinnen nicht die erste Wahl sind. Doch auch hierfür gibt es clevere Lösungen, wenn sich Hausbauende mit modernen Konzepten zu Schall- und Lärmschutz auseinandersetzen. Durch passende Fenster kann der Lärm zum Teil draußen gehalten werden. 

Kleine Grundstücke clever nutzen

Eine Alternative für das eigene Traumhaus kann der Bau auf einem kleinen Grundstück sein. Diese sind für viele Bauherren und -herrinnen die Lösung, um in der Großstadt oder dem beliebten Neubaugebiet zu bauen. Das Bauen auf kleinen Grundstücken erfordert eine clevere Planung für den Außen- und den Innenbereich. 

Was sollte ich vor dem Kauf eines kleinen Grundstücks berücksichtigen?

Auf einem kleinen Grundstück lassen sich womöglich nicht alle Träume und Wünsche der zukünftigen Hausbesitzer und -besitzerinnen erfüllen. Hier muss Mann oder Frau also realistisch bleiben und am besten mit einem Architekten oder einer Architektin die grundsätzlichen Bebauungsmöglichkeiten besprechen. In der Regel müssen Hausbauende dann auch Abstriche bei der Wohnfläche und dem Außenbereich machen. Bevor das Grundstück gekauft wird, sollten Bauherren und -herrinnen also verbindlich prüfen, ob ihr Bauvorhaben zu mindestens in Ansätzen möglich ist. Spricht der Bebauungsplan oder die Abstandsgrenzenregelung gegen eine Bebauung, dann sollten sich Hausbauende weiter umschauen. 

Kleine Grundstücke erfordern oftmals eine individuelle Bebauung und eine clevere Wohnraumplanung, bei der die Gegebenheiten optimal ausgenutzt werden müssen. Die Realisierung solcher Vorhaben kann in vielen Fällen nur mit einem Architekten oder einer Architektin gewährleistet werden. Das muss nicht zwangsläufig teurer als bei anderen Bauvorhaben sein, kann es aber. 

Was für Bebauungsmöglichkeiten gibt es bei kleinen Grundstücken?

Eine erste Möglichkeit ist es, das Haus von einem Architekten oder einer Architektin individuell planen zu lassen. Hier können Hausbauende ihre Wünsche und Bedürfnisse offenlegen und der Architekten bzw. die Architektin versucht, diese in das Bauprojekt einzuplanen und bestmöglich umzusetzen. Teilweise haben die Fachplaner und -planerinnen schon (erste) Erfahrungen mit kleinen Grundstücken und passenden Häusern gemacht, sodass sie hier Ideen und Vorschläge einbringen können. Für kleine Grundstücke eignet sich natürlich die platzsparende Bebauung in die Höhe, wenn das im Bebauungsplan zulässig ist. In der Regel sollten Häuser auf kleinem Grund eher minimalistisch und dezent gehalten werden. 

In einigen Fällen haben aber womöglich auch Fertighaushersteller eine Lösung für Bauherren und -herrinnen mit kleinem Grundstück parat. Diese können zum Beispiel mit platzsparenden Innenraumlösungen und einer mehrgeschossigen Bauweise überzeugen. Erfahre hier mehr zu den Vor- und Nachteilen des Fertighauses

Moderne Bauweisen in Form von Tiny Häusern oder Modulhäusern lassen sich hervorragend auf kleinen Grundstücken realisieren und sind für viele die Zukunft des Wohnens. Allerdings muss Mann oder Frau hier mit viel weniger Platz zurechtkommen als bei anderen Wohnraumlösungen. Dennoch überzeugen die Minihausversionen mit individuellen und platzsparenden Innenräumen, die modulartig erweitert werden können. 

Welche Lösungen gibt es für die Haus-, die Außenbereich- und Innenraumgestaltung?

  • Hausgestaltung: Auf einem kleinen Grundstück bietet es sich an, in die Höhe zu bauen. Eine mehrgeschossige Bauweise sollte hier erste Wahl sein, so lassen sich auch großzügige Wohnflächen realisieren. Laufwege und Flure sollten auf ein Minimum reduziert werden, um Platz einzusparen. In vielen Fällen entsteht ein ruhiger und imposanter Auftritt des Hauses, wenn es minimalistisch und offen konzipiert ist. Eine Fassade mit Mustern, eine Bauweise mit Erkern und Gauben kann das Grundstück und Haus noch kleiner wirken lassen. 
  • Innenraumlösung: Hier heißt es: Den Platz so gut es geht ausnutzen. Das kann zum Beispiel mit in die Wand integrierten Stauraumlösungen erfolgen oder mit Aufbewahrungsmöglichkeiten in Treppenstufen und Co. Die sind in der Regel maßangefertigt und müssen vom Tischler bzw. der Tischlerin eigens gefertigt werden. Clevere Einrichtungslösungen lassen sich zum Beispiel auch bei Minihausherstellern finden, die platzsparende Konzepte mitentwickelt haben. Für die Innenraumgestaltung in kleinen Häusern heißt die Devise: Weniger ist mehr. 

Gestaltung Außenbereich: Warum nicht den Garten, sofern das nicht gegen den Bebauungsplan spricht, einfach auf dem Dach platzieren? Dann müssen zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen nicht auf das bunte Blumenbeet verzichten und genießen zusätzlich eine schöne und sonnige Aussicht. Um sich von den umliegenden Häusern abzuschotten, ist auch der Bau eines Innenhofs möglich, so gelangt zusätzlich Licht ins Haus.

Veröffentlicht am 
14.2.2022

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