Was müssen junge Familien bei der Baufinanzierung beachten? Wissenswertes & Tipps

Ein eigenes Haus ist für viele junge Familien ein großer Traum. Im jüngeren Alter und insbesondere mit Kindern stehen zukünftige Bauherr:innen jedoch vor einer finanziellen Herausforderung − Ist ausreichend Eigenkapital vorhanden? Reichen die monatlichen Einnahmen für eine Finanzierung aus? Solche und andere Fragen beschäftigen Menschen mit Eigenheimwunsch. Was junge Familien über die Baufinanzierung bei Kauf und Neubau wissen sollten, welche Fördermöglichkeiten es gibt und was zu beachten ist, erklären wir dir in diesem Ratgeber.

• Was sollte ich vor der Baufinanzierung als junge Familie beachten?
• Bekommen junge Familie immer eine Baufinanzierung?
• Welche Fördermöglichkeiten gibt es für junge Familien?
• Worauf sollten junge Familien bei der Vertragsgestaltung für die Baufinanzierung beachten?
• Wie finden junge Familien ein günstiges Grundstück?
• Fazit: Junge Familien sollten auf gute Planung setzen

Was sollte ich vor der Baufinanzierung als junge Familie beachten?

Die Finanzierung eines Eigenheims ist für junge Familien eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Um langfristig auf der sicheren Seite zu sein, sollten einige wichtige Aspekte bereits vor der Baufinanzierung sorgfältig bedacht werden.

Budget berechnen

Bevor sich junge Familien an die Planung und Gestaltung ihres Traumhauses machen, sollte die Budgetplanung an erster Stelle stehen. Mithilfe eines monatlichen Haushaltsplans kann kalkuliert werden, was am Ende des Monats für die Finanzierungskosten des Traumhauses übrig bleibt. Dazu müssen die zukünftigen Hausbesitzer und -besitzerinnen ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Zu den Einnahmen können Nettolöhne/-gehälter, eventuelle monatliche Mieteinnahmen durch Vermietung oder Verpachtung usw. gerechnet werden.

Bei den Ausgaben sollten alle monatlichen Kosten aufgelistet werden, wie zum Beispiel für Lebensmittel, Versicherungen, Abos und Co. Zu den Ausgaben zählt allerdings nicht die Miete für die derzeitige Wohnung oder das Haus. Diese wird durch die monatlichen Finanzierungskosten für das zukünftige Eigenheim ersetzt. Allerdings müssen realistische Betriebskosten für das Haus eingeplant werden.

Mit dieser Kalkulation können potenzielle Hausbesitzer:innen dann die Höhe des Immobilienkredites und die der Finanzierungskosten berechnen.

Eigenkapital ansparen

Vor allem junge Familien verfügen häufig über weniger Eigenkapital, weil die finanzielle Situation es nicht zulässt, (viel) Geld anzusparen. Dennoch sollten zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen über ein wenig Eigenkapital verfügen, um das finanzielle Risiko zu minimieren. Durch einen gewissen Eigenkapitalanteil werden auch die Chancen auf eine Baufinanzierung und günstigere Finanzierungskonditionen erhöht − In der Regel belohnen Banken und Kreditinstitute einen hohen Eigenkapitalanteil mit günstigeren Zinsen. Im besten Fall sollten junge Familien 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen.

Deswegen ist es sinnvoll, so früh wie möglich mit dem Sparen zu beginnen. Als Eigenkapital wird aber nicht nur das Geld auf dem Sparbuch verstanden, sondern auch Guthaben auf Bausparkonten, Eigenleistungen und Co.

(Kauf-)Nebenkosten nicht unterschätzen

Neben dem Kaufpreis fallen zusätzliche Kaufnebenkosten an, die oft 10–15 % des Kaufpreises ausmachen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %) und eventuell Maklergebühren (bis zu 7,14 %). Diese Kosten sollten idealerweise aus Eigenkapital gedeckt werden und nicht durch das Darlehen, um die Kreditbelastung zu reduzieren.

Absicherung des Kredits bedenken

Für d:en Hauptverdiener:in sollte eine Berufsunfähigkeitsversicherung abgeschlossen werden, um das Risiko von Einkommensausfällen abzusichern. Eine Risikolebensversicherung könnte ebenfalls sinnvoll sein, um die Familie im Falle des Todes des Kreditnehmers finanziell abzusichern. Diese Versicherung sollte die Restschuld des Kredits decken.

Plan für unerwartete Ereignisse machen

Denkt als junge Familie darüber nach, wie sich eure Familiengröße oder finanzielle Situation in den nächsten Jahren entwickeln könnte. Plant für Umbaumaßnahmen oder Erweiterungen und achtet darauf, dass die Baufinanzierung flexibel genug ist, um Anpassungen vorzunehmen. Außerdem solltet ihr auch einen (größeren) finanziellen Puffer einplanen.

Bekommen junge Familie immer eine Baufinanzierung?

Ob und in welcher Höhe junge Familien eine Baufinanzierung erhalten, hängt immer von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören zum Beispiel die Höhe und Sicherheit der monatlichen Einnahmen, der Eigenkapitalanteil und die Einschätzung der Kreditwürdigkeit durch die entsprechende Bank oder das Kreditinstitut, bei dem die Baufinanzierung abgeschlossen werden soll. Eine pauschale Aussage auf diese Antwort gibt es also nicht.

Von Vorteil ist es für junge Familien, wenn sie ein geregeltes und sicheres Einkommen durch ein unbefristetes Arbeitsverhältnis und weiteres Eigenkapital beispielsweise in Form von Bausparverträgen oder Ersparten nachweisen können. Dadurch erhöhen sich die Chancen auf die benötigte Baufinanzierung. Letzten Endes entscheiden die Bankberater:innen über die Zusage zur Baufinanzierung. Die Vergabekriterien können von Bank zu Bank unterschiedlich sein.

Mithilfe von Förderungen oder Zuschüssen können junge Familien das Hausbaubudget zusätzlich aufbessern. Das kann ausschlaggebend für die Baufinanzierungszusage sein.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es für junge Familien?

Dass es für junge Familien nicht immer leicht ist, sich ein Eigenheim zu finanzieren, weiß auch der Staat. Deswegen gibt es extra Förderungen, die die zukünftigen Hausbesitzer:innen finanziell unterstützen sollen. Vor allem die Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz: KfW) ist die erste Adresse, wenn es um Fördermöglichkeiten geht.

Aktuell gibt es z.B. das KfW-Programm „Wohneigentum für Familien (WEF Kredit Nr. 300)“, welches sich an Familien mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren oder an Alleinerziehende richtet. Voraussetzung ist, dass das zu versteuernde Haushaltseinkommen maximal 90.000 Euro pro Jahr beträgt, wobei pro weiterem Kind ein zusätzlicher Freibetrag von 10.000 Euro gewährt wird.

Das Programm fördert sowohl den Neubau als auch den Erstkauf von selbstgenutzten, klimafreundlichen Wohngebäuden in Deutschland. Der Erstkauf gilt bis zu einem Jahr nach der Bauabnahme. Voraussetzung für die Förderung ist, dass das Gebäude die Effizienzhaus-Stufe 40 erreicht, in seinem Lebenszyklus besonders geringe CO₂-Emissionen aufweist und nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt wird. Darüber hinaus können Gebäude gefördert werden, die zusätzlich das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ in der Stufe „PLUS“ oder „PREMIUM“ erhalten haben. Neben dem Bau und Kauf einer Immobilie umfasst die Förderung auch die Planung und Baubegleitung durch Energieeffizienzexperten sowie Nachhaltigkeitsberater. Zudem wird die Zertifizierung der Nachhaltigkeit des Gebäudes finanziell unterstützt.

Wer als junge Familie im Bestand kaufen möchte, der kann vom “Wohneigentum für Familien -Bestandserwerb (Jung kauft Alt Kredit Nr. 308)” profitieren. Junge Familien können die Förderung erhalten, wenn sie eine bestehende Immobilie in Deutschland kaufen und diese nach dem Erwerb energieeffizient sanieren. Gefördert werden sowohl der Kaufpreis der Immobilie als auch die Grundstückskosten. Voraussetzung ist, dass zum Zeitpunkt der Antragstellung ein gültiger Energieausweis (Energieeffizienzklasse F, G oder H) vorliegt. Zudem muss die Immobilie innerhalb von 4,5 Jahren nach der Zusage mindestens auf das Effizienzhaus-Niveau 70 der Erneuerbare-Energien-Klasse saniert werden, basierend auf der Bundesförderung für effiziente Gebäude.

Auch Bundesländer und Kommunen bieten teilweise weitere finanzielle Unterstützung für junge Familien an. Allerdings müssen hierzu in aller Regel bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Unter anderem gibt es bestimmte Einkommensgrenzen, die eingehalten werden müssen, und dass Wohneigentum muss selbst genutzt werden.

In jedem Fall sollten Hausbauende oder -kaufende darauf achten, dass die Förderung vor dem Baubeginn oder Kauf beantragt wird. Andernfalls können die Fördergelder nicht ausgezahlt werden.

Worauf sollten junge Familien bei der Vertragsgestaltung für die Baufinanzierung beachten?

Wenn das passende Haus oder Grundstück gefunden ist, geht es an die Baufinanzierung mit der Bank. Dazu wird immer ein Vertrag benötigt, indem alle Konditionen vereinbart werden. Hier sollten junge Familien vor allem auf Folgendes achten:

1. Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre) sorgt für Planungssicherheit, da die monatliche Rate über einen langen Zeitraum gleichbleibt. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist eine lange Zinsbindung vorteilhaft, um steigende Zinsen in Zukunft zu vermeiden.
2. Tilgungsrate und Tilgungswechsel: Die Tilgungsrate bestimmt, wie schnell der Kredit zurückgezahlt wird. Eine anfängliche Tilgungsrate von 2–3 % ist empfehlenswert. Es sollte die Möglichkeit bestehen, die Tilgungsrate während der Laufzeit flexibel anzupassen (z. B. bei Einkommensveränderungen durch Elternzeit).
3. Sondertilgungen: Der Vertrag sollte die Möglichkeit zu Sondertilgungen bieten, idealerweise kostenlos. Mit Sondertilgungen können Kredit schneller getilgt und so Zinskosten gespart werden. Dies ist besonders nützlich, wenn unerwartete Einnahmen, wie Boni oder Erbschaften, verfügbar sind.
4. Restschuld nach Zinsbindungsfrist: Bei Verträgen mit Zinsbindung ist es wichtig zu wissen, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung sein wird. Diese Restschuld muss dann neu finanziert werden, und es ist möglich, dass die Zinsen bis dahin gestiegen sind. Daher ist es gut, so viel wie möglich während der Zinsbindungsfrist zu tilgen.
5. Effektiver Jahreszins: Der effektive Jahreszins ist entscheidend, da er alle Kosten des Kredits beinhaltet, nicht nur den nominalen Zinssatz. Achte auf den effektiven Jahreszins, um die tatsächlichen Kreditkosten zu vergleichen.
6. Bereitstellungszinsen: Bereitstellungszinsen fallen an, wenn der Kreditrahmen bereits zugesagt ist, aber noch nicht vollständig abgerufen wird (z. B. bei Bauvorhaben). Junge Familien sollten prüfen, wie lange sie den Kredit abrufen können, bevor Bereitstellungszinsen fällig werden, und versuchen, eine lange zinsfreie Bereitstellungsfrist auszuhandeln.
7. Kosten für Teilauszahlungen: Bei Bauvorhaben wird das Darlehen oft in Teilbeträgen abgerufen. Manche Banken verlangen Gebühren für jede Teilauszahlung. Diese Kosten sollten im Vertrag transparent sein und im besten Fall gering ausfallen.
8. Forward-Darlehen: Wenn das aktuelle Zinsniveau niedrig ist und der Baubeginn oder der Kreditabruf in der Zukunft liegt, kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein. Hiermit sicherst du dir die heutigen Zinsen für die spätere Auszahlung des Kredits.
9. Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn der Kredit vorzeitig zurückgezahlt oder umgeschuldet werden soll, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Prüfe im Vertrag, unter welchen Bedingungen eine vorzeitige Rückzahlung möglich ist und wie hoch die Entschädigung wäre.
10. Kündigungsrecht nach 10 Jahren: Gemäß § 489 BGB kannst du deinen Kredit nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger ist. Dieser Punkt sollte im Vertrag vermerkt sein.
11. Nebenkosten des Vertragsabschlusses: Zu den Nebenkosten gehören unter anderem Notarkosten, die Eintragung der Grundschuld und mögliche Bearbeitungsgebühren der Bank. Diese Kosten sollten im Vorfeld transparent sein, damit du keine bösen Überraschungen erlebst.

Wie finden junge Familien ein günstiges Grundstück?

Um das Traumhaus bauen zu können, ist es notwendig, das passende Grundstück zu finden. Für junge Familien ist das im besten Fall noch preisgünstig. Sparen können junge Bauherr:innen, wenn sie ein Grundstück mit Erbbaurecht erwerben können. Damit muss das Grundstück nicht wie üblich zu einem hohen Preis gekauft werden, sondern es kann über einen Zeitraum von in der Regel 99 Jahren gepachtet werden. Dafür ist dann jedes Jahr ein Erbpachtzins fällig. Das verringert dementsprechend die Höhe der Baufinanzierung, weil weniger Kosten entstehen.

Grundstücke mit Erbbaurecht werden von kirchlichen Trägern, Kommunen oder Stiftungen vergeben und ermöglichen auch jungen Familien den Bau eines Hauses mit allen Rechten und Pflichten.

Fazit: Junge Familien sollten auf gute Planung setzen

Beim Thema Baufinanzierung stehen junge Familien vor vielen wichtigen Entscheidungen. Ein eigenes Haus ist ein großer Traum, doch gerade mit Kindern muss sorgfältig geplant werden. Vor allem eine solide Budgetkalkulation und das Ansparen von Eigenkapital sind entscheidend. Eigenkapital senkt das finanzielle Risiko und erhöht die Chancen auf günstigere Kredite. Wichtig ist auch, die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten nicht zu unterschätzen und ausreichend abzusichern, etwa durch Versicherungen.

Ob junge Familien eine Baufinanzierung erhalten, hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter das Einkommen, der Eigenkapitalanteil und die Kreditwürdigkeit. Förderprogramme, wie das „Wohneigentum für Familien“ der KfW, bieten wertvolle Unterstützung für den Neubau oder den Kauf von energieeffizienten, klimafreundlichen Wohngebäuden. Eine frühzeitige und gute Planung, kombiniert mit staatlichen Förderungen, kann den Weg ins Eigenheim deutlich erleichtern.