Sondertilgung bei der Baufinanzierung: Was du wissen musst

Was sind Sondertilgungen und wie nutze ich sie bei der Baufinanzierung?

Wer sich für den Bau oder den Kauf eines Hauses entscheidet, der ist in der Regel auf eine Baufinanzierung durch eine Bank oder ein Kreditinstitut angewiesen. Bei der Vertragsgestaltung werden zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen so gut wie immer mit der Sondertilgung konfrontiert. Das sind zusätzliche Zahlungen, die den Darlehensbetrag und die -laufzeit verringern. Die lohnen sich aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. 

Was sind Sondertilgungen?

Innerhalb des Baufinanzierungsvertrages finden zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen nahezu immer eine Klausel zu den Sondertilgungen. Diese stellen zusätzliche Zahlung neben den üblichen monatlichen Zahlungen dar. Sie können einmal im Jahr oder häufiger in unterschiedlicher Höhe getätigt werden, so wie es im Vertrag individuell vereinbart worden ist. Durch die zusätzlichen Tilgungen wird der Darlehensbetrag und die Restschuld am Vertragsende reduziert. Außerdem verringern sich dadurch die Zinskosten. 

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei Sondertilgungen?

Ob Sondertilgungen sinnvoll sind, hängt auch von deren Vorteilen ab:

Zinskosten senken: Die monatlichen Finanzierungskosten für das eigene Haus sind grundsätzlich in die Tilgungs- und Zinszahlungen einzuteilen. Bei einem Annuitätendarlehen wird das auch als monatliche Annuität bezeichnet. Dabei berechnen sich die Zinsen immer nach der Restschuld, die sich durch die Tilgung monatlich verringert. Eine zusätzliche Zahlung in Form einer Sondertilgung verringert diese Restschuld in größerem Umfang, sodass für die reduzierte Restschuld auch weniger Zinsen anfallen. Hausbauende oder -kaufende sparen durch die Sondertilgungen also anfallende Zinsen. 

Verkürzte Darlehenslaufzeit: Wer größere Summen zusätzlich zurückzahlen kann, profitiert von einer kürzeren Laufzeit seines Darlehens. Dadurch werden die Zinskosten gesenkt und die Restschuld am Ende der Laufzeit minimiert. Insgesamt ist Mann oder Frau so schneller schuldenfrei. 

Flexibilität gewinnen: Ändert sich die finanzielle Situation von Kreditnehmer und -nehmerinnen während der Darlehenslaufzeit, können Sondertilgungen dazu beitragen, den Darlehensbetrag schneller zu tilgen. So können die zusätzlichen Einnahmen sinnvoll in die Finanzierung einfließen. 

Es kann durchaus sein, dass die Bank für die Sondertilgungen zusätzliche Zinsaufschläge fordert. Das kann zum Nachteil für die Kreditnehmer und -nehmerinnen werden. Dadurch dass Sondertilgungen dazu beitragen, die Darlehenssumme schneller zurückzuzahlen, verlieren die Banken an Zinsen, die sie sich durch die Zinsaufschläge wieder reinholen wollen. Selbst minimale Zinsaufschläge können über die gesamte Zinsbindung mehrere tausend Euro an zusätzlichen Kosten ausmachen. 

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Was für Arten von Sondertilgungen gibt es?

Einfach so eine Sondertilgung leisten, solange diese nicht vertraglich vereinbart ist, ist in der Regel nicht möglich. Bei den Sondertilgungen wird zwischen zwei Arten unterschieden: 

  • Festes Sondertilgungsrecht: Hier stehen Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen fest. Diese werden vertraglich festgehalten. 
  • Flexibles Sondertilgungsrecht: Hier werden keine Vereinbarungen zur Höhe und den Zeitpunkten der Zahlungen getroffen. In der Regel erfolgt einmal im Jahr die Zahlung eines Festbetrages. 

Gemeinsam mit der Bank sollten Hausbauende und -kaufende ihre individuelle Option wählen. Bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme können in der Regel kostenlos über die Sonderzahlung getilgt werden. 

Kosten Sondertilgungen extra?

Nicht immer sind Sondertilgungen kostenlos möglich. In der Regel bietet aber nahezu jede Bank die Möglichkeit zur Sondertilgung in Höhe von bis zu fünf Prozent des Darlehensbetrag, ohne dass dafür zusätzliche Kosten entstehen. Weitere Optionen, die über diesen Betrag hinaus gehen, können aber Zinsaufschläge in Höhe von bis zu 0,2 Prozent der Bauzinsen an Kosten verursachen. Teilweise erhöhen sich auch die Sollzinsen bei vertraglich vereinbarten Sondertilgungen, sodass hier zusätzliche Kosten entstehen. 

Ob sich diese Optionen lohnen, müssen Hausbauende und -kaufende genauestens nachrechnen. Durch diese Zinsaufschläge werden die Kosten für das Darlehen nämlich teurer. 

Welche Höhe dürfen Sondertilgungen haben?

Welche Höhe die Sondertilgungen haben dürfen oder können, hängt von den vertraglich festgelegten Vereinbarungen ab. Dabei unterscheiden sich die Möglichkeiten von Bank zu Bank. Grundsätzlich ist es bei einigen Banken möglich, bis zu 10 Prozent der Nettodarlehenssumme jährlich durch Sondertilgungen zu leisten, ohne dass dafür ein Zinsaufschlag gezahlt werden muss. 

Es können aber auch andere Optionen mit der Bank vereinbart werden, wie zum Beispiel ein prozentualer Höchstbetrag der Darlehenssumme als Sondertilgungen. 

Lohnen sich Sondertilgungen immer?

Die Antwort auf diese Frage muss individuell betrachtet werden. In der Regel lohnen sich Sondertilgungen vor allem dann, wenn die Bank dafür keine zusätzlichen Zinsen berechnet. Das ist bei vielen Banken bis zu einer Höhe von circa fünf Prozent der Darlehenssumme der Fall. Dann stellen sich die positiven Effekte für den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin ein - das Darlehen ist schneller abbezahlt und die Zinskosten verringern sich durch den reduzierten Betrag. 

Gestaltet sich die Situation anders, sodass die Bank für die zusätzlichen Zahlungen Aufschläge erhebt, sollten Hausbauende oder -kaufende genau nachrechnen, ob sich die Sondertilgung lohnt. Wer regelmäßig über gesicherte außerordentliche Einnahmen verfügt, der kann diese auch als Sondertilgung in das Darlehen einzahlen. Hier sollte aber beachtet werden, dass das Geld womöglich in anderen Investitionen besser aufgehoben wäre, zum Beispiel, wenn es für solche Investitionen höhere Zinsen gibt. 

Ob sich eine Sondertilgungsvereinbarung lohnt, sollten Hausbauende und -kaufende ausführlich mit ihrem Bankberater oder der Bankberaterin besprechen. 

Wie oft kann ich eine Sondertilgung leisten?

Im Darlehensvertrag wird geregelt, zu welchen Zeitpunkten Sondertilgungen geleistet werden können. In der Regel werden dazu feste Termine vereinbart. Diese gelten immer für das laufende Jahr und sind an diesem Termin keine Sondertilgungszahlungen geleistet worden, verfallen sie. Das heißt, sie können nicht mehr nachträglich gezahlt werden. 

Eine Vielzahl von Banken beschränkt die Sondertilgungen auf eine pro Jahr. Die Zahlungen sind im besten Fall schon zu Beginn des laufenden Jahres zu zahlen, damit sich die Restschuld verringert und die Zinskosten minimiert werden. 

Gibt es immer die Möglichkeit zur Sondertilgung?

Es gibt kein gesetzliches Sondertilgungsrecht, es liegt also immer im Ermessen der Bank, ob Sondertilgungen möglich sind. In der Regel sind sie aber bei nahezu jeder Kreditfinanzierung möglich. 

Sind diese dann vertraglich vereinbart, haben Kreditnehmer und -nehmerinnen das Recht, Sondertilgungen zu leisten. Andernfalls kann der Vertrag auf Grundlage des gesetzlich festgeschriebenen Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) unter Einhaltung einer Frist von zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. 

Wie läuft die Sondertilgung ab?

Solange die Sondertilgung vertraglich vereinbart ist, wird sie in der Regel einmal im Jahr auf das Darlehenskonto bei der Bank überwiesen. Ein gesetzliches Sondertilgungsrecht gibt es jedoch nicht, sodass hier individuell mit der Bank verhandelt werden muss. Sowohl die Höhe als auch die Zahlungszeitpunkte werden im Vertrag individuell vereinbart. 

Um eine Sondertilgung zu vereinbaren, kommen grundsätzlich zwei Möglichkeiten infrage. Wird ein festes Sondertilgungsrecht vereinbart, müssen die Zahlungen zu den festgesetzten Zeitpunkten in jedem Fall erfolgen. Das lohnt sich vor allem für Kreditnehmer und -nehmerinnen, die finanzielle Sicherheiten haben. Darüber hinaus kann auch ein flexibles Sondertilgungsrecht im Vertrag geregelt werden, hier können die Kreditnehmer und -nehmerinnen eine Zahlung leisten, sind aber nicht dazu verpflichtet. 

Gibt es noch andere Möglichkeiten außer der Sondertilgung?

Sind zusätzliche Zahlungen bei der Bank nicht möglich, können Hausbauende oder -kaufende ihr Darlehen trotzdem schneller abzahlen. Dazu können sie zum Beispiel folgende Möglichkeiten nutzen: 

Höhere Tilgungsrate: Wissen Kreditnehmer und -nehmerinnen das eine Gehaltserhöhung ins Haus steht, können sie direkt höhere monatliche Tilgungsraten für ihren Hauskredit vereinbaren. So zahlen sie die Restschuld ebenfalls schneller ab. 

Veröffentlicht am 
13.1.2022

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