Tilgung: Zusammenhang, Höhe & Tipps
20/6/2024

Tilgung: Was sie für die Baufinanzierung bedeutet und wie hoch sie sein sollte 

Die Tilgung ist ein zentraler Bestandteil der Baufinanzierung und hat einen wesentlichen Einfluss auf die Gesamtkosten und die Laufzeit deines Baudarlehens. Du als Bauherr:in solltest die Tilgungsraten sorgfältig planen und dabei deine finanziellen Möglichkeiten sowie deine langfristigen Ziele im Blick behalten, um eine möglichst kostengünstige und planbare Rückzahlung des Darlehens zu gewährleisten. Was die Tilgung bedeutet, wie hoch sie sein sollte und welche Tipps du beachten solltest, erfährst du in diesem Beitrag. 

Was ist die “Tilgung” bei der Baufinanzierung? 

Die Tilgung bei der Baufinanzierung bezieht sich auf die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens. Tilgung und Zinsen sind zentrale Bestandteile einer Baufinanzierung und stehen in engem Zusammenhang. Außerdem beeinflusst die Höhe der Tilgungsrate die Laufzeit des Baudarlehens: Wer von Anfang an eine höhere Tilgung wählt, der kann sein Darlehen schneller abzahlen. 

Zusammenhang von Zins und Tilgung

Bei einer Baufinanzierung, genauer einem Annuitätendarlehen, besteht die monatliche Rate aus zwei Komponenten: Zins und Tilgung. Am Anfang der Kreditlaufzeit ist der Zinsanteil innerhalb der monatlichen Rate höher, weil die Restschuld noch groß ist. Mit jeder Tilgungszahlung sinkt die Restschuld, wodurch auch der Zinsanteil in den folgenden Raten abnimmt. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil bei der monatlich gleichbleibenden Rate. 

Was bedeutet anfängliche Tilgung?

Die anfängliche Tilgung bei der Baufinanzierung bezeichnet den Prozentsatz des Darlehensbetrags, der im ersten Jahr der Laufzeit zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Wie hoch die anfängliche Tilgung ausfällt, entscheiden die Bauherr:innen zunächst selbst. Im Durchschnitt entscheiden sich Bauende für eine anfängliche Tilgung zwischen zwei und drei Prozent. 

Was ist besser: eine hohe oder niedrige anfängliche Tilgungsrate? 

Ob eine hohe oder niedrige anfängliche Tilgung besser ist, hängt von deiner individuellen finanziellen Situation und den langfristigen Zielen ab. Eine hohe anfängliche Tilgung führt zu einer schnelleren Entschuldung und geringeren Gesamtkosten durch weniger Zinsen, ist aber mit höheren monatlichen Raten verbunden. 

Eine niedrige anfängliche Tilgung bietet niedrigere monatliche Raten und mehr finanzielle Flexibilität im Alltag, führt jedoch zu längeren Laufzeiten und höheren Gesamtkosten durch mehr Zinszahlungen. 

In der unten stehenden Tabelle siehst du, wie sich die Monatsrate und Co. in unterschiedlichen Szenarien bei 1 % p.a., 2 % p.a. und 3 % p.a. anfänglicher Tilgung verändern.

Anfängliche TilgungMonatliche RateRestschuld nach 15 JahrenZinszahlungen gesamtGesamtlaufzeit
1,00 % p.a.1.725,00 Euro360.672,49 Euro221.172,49 Euro42 Jahre, 6 Monate
2,00 % p.a.2.100,00 Euro271.344,98 Euro199.344,98 Euro28 Jahre 8 Monate
3,00 % p.a.2.475,00 Euro182.017,45 Euro177.517,45 Euro22 Jahre 0 Monate

Darlehensbetrag: 450.000 Euro, Zinssatz: 3,6 %, Zinsbindung 15 Jahre, keine Sondertilgung, keine Tilgungsratenanpassung 

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan bei einem Annuitätendarlehen ist eine detaillierte Übersicht, die den Verlauf der Rückzahlung eines Darlehens über die gesamte Laufzeit hinweg zeigt. Er beinhaltet eine Auflistung der monatlichen Ratenzahlungen mit jeweiligen Zahlungsterminen, aufgeschlüsselt in Zins- und Tilgungsanteile, sowie die verbleibende Restschuld nach jeder Zahlung. Außerdem findest du hier mögliche Sondertilgungen, die du explizit im Vertrag vereinbaren musst. 

Der Tilgungsplan hilft dir als Kreditnehmer:in, die finanzielle Belastung und den Fortschritt der Darlehenstilgung zu verstehen und zu planen. Zudem zeigt er, wie sich die Zahlungen im Laufe der Zeit verändern, insbesondere wie der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil zunimmt, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.

Was sind die Vorteile einer höheren anfänglichen Tilgungsrate?

Eine hohe anfängliche Tilgung bei der Baufinanzierung hat mehrere Vorteile für Bauherr:innen, allen voran eine Kostenersparnis:  

1. Gesamtkostenersparnis

  • Weniger Zinskosten: Da das Darlehen schneller getilgt wird, sinkt die Restschuld schneller, was zu geringeren Zinszahlungen führt. Insgesamt bezahlst du als Bauherr:in dadurch weniger Zinsen über die Laufzeit des Darlehens.

2. Kürzere Darlehenslaufzeit

  • Schnellere Abzahlung des Darlehens: Eine höhere anfängliche Tilgung führt dazu, dass das Darlehen schneller abbezahlt ist. Das bedeutet, dass du als Bauherr:in schneller schuldenfrei bist und weniger lange an den Kredit gebunden bist.

3. Bessere Konditionen bei der Anschlussfinanzierung

  • Niedrigere Restschuld: Am Ende der Zinsbindungsfrist ist die Restschuld bei einer hohen anfänglichen Tilgung deutlich geringer. Das kann zu besseren Konditionen bei der Anschlussfinanzierung führen, da die Kreditinstitute oft bessere Konditionen für niedrigere Darlehensbeträge anbieten.

Teilweise bieten Kreditinstitute für eine höhere anfängliche Tilgung auch einen geringen Zinssatz für das Baudarlehen an. 

Kann ich meine Tilgungsrate während der Laufzeit ändern?

Ob und wie oft du deine Tilgungsrate während der Laufzeit eines Baufinanzierungsdarlehen ändern kannst, hängt von den Bedingungen ab, die im Kreditvertrag festgelegt wurden. In der Regel bieten Baufinanzierungsverträge eine gewisse Flexibilität bei der Anpassung der Tilgungsrate, die jedoch ausdrücklich im Vertrag festgehalten sein muss. Häufig erlauben es die Verträge, den Tilgungssatz ein- bis dreimal während der Laufzeit zu ändern, wobei Änderungen zwischen 1% und 5% der Darlehenssumme üblich sind.

Es ist wichtig, die Gebühren und Kosten zu beachten, die Banken für die Änderung des Tilgungssatzes erheben können. Diese sollten im Kreditvertrag klar benannt sein, wobei einige flexible Baufinanzierungsmodelle kostenfreie Tilgungssatzänderungen ermöglichen. Die genauen Regelungen sind von Bank zu Bank unterschiedlich und sollten im Vertrag überprüft werden.

Neben der Änderung des Tilgungssatzes bieten viele Baufinanzierungsverträge die Möglichkeit von Sondertilgungen, die dazu beitragen können, die Restschuld zusätzlich zu reduzieren, ohne die monatliche Rate zu ändern. Auch hier gibt es Begrenzungen hinsichtlich der Häufigkeit und Höhe der Sondertilgungen.

Eine Erhöhung der Tilgungsrate führt zu einer schnelleren Rückzahlung des Darlehens und somit zu einer verkürzten Laufzeit. Dadurch verringern sich die Zinskosten, da die Restschuld schneller sinkt. Es ist ratsam, sich bei deiner Bank oder deine:m Finanzberater:in zu erkundigen, um die genauen Möglichkeiten und Bedingungen für die Änderung der Tilgungsrate für deinen Fall zu klären. 

Was für Möglichkeiten habe ich, wenn ich mein Darlehen nicht mehr tilgen kann?

Wenn du als Bauherr:in in die Situation kommst, dein Darlehen nicht mehr tilgen zu können, gibt es verschiedene Möglichkeiten, um die finanzielle Belastung zu bewältigen und eine Lösung zu finden. Der erste Schritt sollte immer sein, deine Bank oder den Kreditgeber zu informieren. Eine frühzeitige Kommunikation kann helfen, gemeinsam nach einer Lösung zu suchen, bevor die Situation eskaliert.

Weitere Möglichkeiten könnten unter anderem sein: 

  1. Ratenpause oder Tilgungsaussetzung: Einige Banken bieten die Möglichkeit, die Tilgung vorübergehend auszusetzen oder eine Ratenpause einzulegen. Während dieser Zeit zahlst du nur die Zinsen, was die monatliche Belastung reduziert.
  2. Anpassung der Tilgungsrate: Es kann möglich sein, die Tilgungsrate zu senken, um die monatlichen Raten zu reduzieren. Dies verlängert zwar die Laufzeit des Darlehens, kann aber die unmittelbare finanzielle Belastung verringern.

Was sollte ich bei der Tilgung beachten?

Bei der Auswahl der Tilgungsrate für eine Baufinanzierung gibt es mehrere wichtige Aspekte, die du als Bauherr:in beachten solltest, um die finanzielle Belastung optimal zu gestalten und langfristige Planungssicherheit zu gewährleisten. Hier sind u.a. fünf Tipps, die dir dabei helfen können:

1. Schätze deinen eigenen Finanzrahmen realistisch ein

Bevor du dich für eine Tilgungsrate entscheidest, ist es wichtig, deine aktuelle finanzielle Situation und die zukünftigen finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen. Berücksichtige dabei dein Einkommen, deine Ausgaben und mögliche Veränderungen in der Zukunft (z.B. Familienplanung, berufliche Veränderungen). Eine zu hohe Tilgungsrate kann zu finanziellen Engpässen führen, während eine zu niedrige Tilgungsrate die Gesamtkosten erhöht und die Laufzeit verlängert. 

Deswegen solltest du genau überlegen, welche anfängliche Tilgungsrate du wählst. 

2. Gestalte deine Tilgungsraten flexibel 

Wähle nach Möglichkeit einen Kredit mit flexiblen Tilgungsoptionen. Viele Banken bieten Darlehen an, bei denen die Tilgungsrate während der Laufzeit angepasst werden kann. Dies ermöglicht es, die Tilgung zu erhöhen, wenn sich deine finanzielle Situation verbessert, oder zu verringern, wenn du vorübergehend finanzielle Engpässe hast. Achte dabei auf die genauen Bedingungen und eventuelle Kosten für Tilgungsänderungen und wäge Kosten und Nutzen ab.

3. Möglichkeiten für Sondertilgungen berücksichtigen

Informiere dich über die Möglichkeit von Sondertilgungen, die es dir erlauben, zusätzliche Zahlungen zur Reduzierung der Restschuld zu leisten. Sondertilgungen können helfen, die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen und die Gesamtkosten zu senken. Prüfe dabei in deinem Vertrag, ob Sondertilgungen erlaubt sind und ob dafür Gebühren anfallen. Wäge hier Kosten und Nutzen ab. 

4. Nutze niedrige Zeiten, in denen die Bauzinsen niedrig sind

Wer weniger Zinsen zahlt, kann sich auch eine höhere Tilgungsrate leisten, ohne eine größere monatliche Mehrbelastung. 

5. Tilgungsplan simulieren

Bevor du dich endgültig für eine Tilgungsrate entscheidest, solltest du verschiedene Szenarien durchrechnen und simulieren. Nutze dazu im ersten Schritt beispielsweise kostenlose Tilgungsrechner und bespreche mit deine:m Finanzberater:in die Auswirkungen unterschiedlicher Tilgungsraten auf die monatliche Rate, die Laufzeit des Kredits und die Gesamtkosten.

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Über den Autor
Sabrina Wallbaum
Content- & SEO-Managerin
Sabrina ist für alle Inhalte auf hausbaukurs.de und auf sozialen Medien zuständig. Neben ihrem Fachwissen als Immobilienkauffrau lässt sie in unsere Ratgebertexte jede Menge Leidenschaft für das Schreiben und Recherchearbeit einfließen, sodass unsere Leser:innen immer genau die Infos rund um ihr Anliegen finden, die sie gerade benötigen.

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