Grundstückspreise 2022: Das zahlst du in Deutschland

Wie entwickeln sich die Grundstückspreise aktuell und in Zukunft?

Heutzutage haben es Bauherren und -herrinnen immer schwerer, ein passendes und vor allem günstiges Stückchen Land zu finden. Sowohl die Rohstoff- und Materialpreise für das Traumhaus als auch die Preise für Grundstücke explodieren geradezu. In den vergangenen Jahren mussten Hausbauende kontinuierlich mehr für ihr eigenes Grundstück bezahlen, ob das in Zukunft auch so sein wird, wird sich zeigen. Hier gibt es einen Überblick, wie sich die Grundstückspreise entwickelt haben. 

Wie viel kostet ein Grundstück im Durchschnitt?

In Deutschland variieren die Grundstückspreise je nach Bundesland. Dabei kostet ein Grundstück im Durchschnitt 213 Euro pro Quadratmeter baureifes Land (Stand 2021). Im Jahr zuvor waren es noch circa 154 Euro (vgl. Statistisches Bundesamt 2021). Dabei bedeutet „baureif“, dass das Grundstück erschlossen und direkt bebaubar ist. Die Entwicklung der Preise zeigt − Bauland wird immer teurer, wobei die Lage und das Bundesland einen großen Einfluss auf die Preise haben. In Großstädten wie Hamburg oder Berlin bezahlen Hausbauende am meisten für ihre Grundstücke (Hamburg 1.128 Euro, Berlin 931 Euro). 

Wie viel kostet ein Grundstück im jeweiligen Bundesland?

Hamburg gehört zu den Bundesländern, die am teuersten für baureifes Bauland sind. Hausbauende, die auf Thüringen, Sachsen-Anhalt oder Mecklenburg-Vorpommern ausweichen, zahlen in der Regel am wenigsten pro Quadratmeter für ihr zukünftiges Grundstück. Die Tabelle zeigt die durchschnittlichen Preise aus allen Bundesländern in Deutschland.

BundeslandPreis in Euro pro Quadratmeter
Hamburg1.128,30
Berlin931,50
Bayern348,80
Baden-Württemberg245,30
Hessen213,70
Bremen182,20
Nordrhein-Westfalen147,50
Rheinland-Pfalz143,30
Brandenburg134,60
Sachsen120,80
Schleswig-Holstein117,60
Saarland109,20
Niedersachsen101,60
Mecklenburg-Vorpommern62,60
Thüringen52,80
Sachsen-Anhalt45,60

(Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand 2020, veröffentlicht August 2021)

Beim Grundstückskauf bewegen sich Hausbauende in Bremen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Brandenburg im mittleren Preissegment für baureifes Land. Innerhalb der Bundesländer gibt es nochmals je nach Größe der Städte und Gemeinden deutliche Preisunterschiede. 

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Wie wird der Grundstückspreis ermittelt?

Es gibt zwei unterschiedliche Verfahren, um den Preis eines Grundstückes zuverlässig zu ermitteln: Das Vergleichswertverfahren und den Bodenrichtwert. 

  1. Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren werden Vergleiche mit anderen Grundstücksbodenwerten herangezogen. Die Grundstücke müssen aber in wesentlichen Merkmalen übereinstimmen. Außerdem müssen in der Regel aktuelle Preise berücksichtigt werden. Das Verfahren findet nur Anwendung, wenn es ausreichend Grundstücke in der Umgebung gibt, die miteinander verglichen werden können. 

  1. Bodenrichtwert

Anders als beim Vergleichswertverfahren wird der Bodenrichtwert als Preis in Quadratmetern angegeben. Durch einen Gutachterausschuss der jeweiligen Kommunen und Gemeinden werden alle Kaufpreise aus den vergangenen Grundstücksverkäufen herangezogen und ein durchschnittlicher Wert für die einzelnen Bodenrichtwertzonen berechnet. Die Angaben dazu können auf dem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) für alle Bundesländer kostenlos abgerufen werden. Dazu hier mehr BORIS-D – Bodenrichtwerte Deutschland (bodenrichtwerte-boris.de).  

Was beeinflusst die Kosten für ein Grundstück?

Es gibt verschiedene Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen. Diese sind in der Regel individuell für das Grundstück zu betrachten, weil sie sich tendenziell an den ortsüblichen Preisen orientieren, aber von Grundstück zu Grundstück abweichen können. 

  • Lage: Nicht umsonst heißt die Devise bei Grundstücken: Lage, Lage, Lage. Und diese bestimmt maßgeblich den Preis. Ist das Grundstück zentral gelegen und gibt es Kindergärten, Schulen und öffentliche Verkehrsanbindungen in unmittelbarer Nähe, steigt auch der Preis für das Bauland. 
  • Größe: Grundstückspreise werden in der Regel je Quadratmeter ausgewiesen, weswegen eine größere bebaubare Fläche teurer ist als kleinere Grundstücke. Grundsätzlich werden größere Grundstücke, auf denen problemlos ein Haus mit Garage gebaut werden kann, vom Preis her besser bewertet als kleines Bauland. 
  • Grundstückszuschnitt: Ist das Bauland ungünstig geschnitten, kann es unter Umständen günstiger sein. Auch Grundstücke in Hanglage oder mit anderen Herausforderungen für die Bebauung können weniger attraktiv für den ein oder anderen Hausnauenden sein, sodass sich das auch im Preis des Baulands widerspiegelt. 
  • Bodenbeschaffenheit: Sind auf dem Grundstück Altlasten vorhanden, dann müssen Bauherren und -herrinnen in der Regel einen geringeren Preis für das Grundstück zahlen. Das ist aber mit Vorsicht zu genießen, denn in manchen Fällen kann die Beseitigung solcher Lasten dann am Ende mehr kosten. 
  • Einwohnerkaufkraft: In Städten wie München oder Hamburg sind die Einwohner tendenziell eher bereit, auch teurere Grundstück zu kaufen. Da die Einwohner über die finanziellen Mittel verfügen. Und da, wo es eine Nachfrage nach teuren Grundstücken gibt, sind diese in der Regel auch teurer. 

Wodurch kann ich beim Grundstückskauf sparen?

Für Bauherren und -herrinnen, die sich kein Grundstück in der Stadt leisten können, gibt es Wege und Möglichkeiten, sich trotzdem ein Stückchen Land zu sichern. 

  • Land bevorzugen

Obwohl die Baulandpreise kontinuierlich steigen, sind sie in der Regel in ländlichen Gebieten weniger hoch als in der Großstadt. Deswegen könnte sich ein Blick auf eine andere Region oder das Land beziehungsweise Randgebiete lohnen. 

  • Passende Größe wählen

Hausbauende sollten sich überlegen, ob sie für ihr Bauvorhaben wirklich ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück benötigen oder ob es womöglich doch etwas kleiner sein darf. Weniger Grundstücksfläche bedeutet vielleicht Abstriche beim Hausbau, entlastet das Baubudget aber um einiges. In der Regel lassen sich Grundstücke in Standardgröße auch eher finden als andere. 

  • Erst das Grundstück, dann die Immobilie

Wer clever sparen möchte, der kauft ein unbebautes Grundstück unabhängig einer Immobilie. Dadurch lassen sich teilweise die Kaufnebenkosten reduzieren, da diese unter anderem den Kaufpreis als Berechnungsgrundlage haben. 

Wann ist der beste Zeitpunkt, um ein Grundstück zu kaufen?

Wer sich für ein eigenes Haus entscheidet, der sollte mit der Grundstückssuche nicht zu lange warten. Die Preisentwicklungen für Bauland zeigen nämlich einen kontinuierlichen Anstieg, sodass immer mehr Kosten für den Kauf des eigenen Landes entstehen. Auch die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, können in den nächsten Jahren weiter ansteigen. Bevor die Suche nach dem perfekten Plätzchen losgehen kann, sollten sich Bauherren und -herrinnen aber Gedanken darüber machen, wie ihr zukünftiges Haus aussehen soll und welche Bedingungen das Grundstück dafür erfüllen muss. 

Aufgrund der günstigen Baufinanzierungszinsen ist in nächster Zeit nicht mit einem Rückgang der Bauprojekte zu rechnen, weswegen die Grundstückpreise voraussichtlich weiter steigen werden. 

Ist ein Grundstück auf dem Land günstiger als in der Stadt?

In den vergangenen Jahren sind immer mehr Menschen in die großen Städte und Gemeinden gezogen, um zentral leben und arbeiten zu können. Deswegen bewegen sich die Grundstückspreise in Städten konstant auf einem höheren Niveau als in ländlichen Gegenden. Auch in den östlichen Bundesländern wie Thüringen und Sachsen-Anhalt können sich Hausbauende den Traum des eigenen Hauses günstiger erfüllen. Allgemein kann gesagt werden, dass Grundstücke auf dem Land günstiger als in der Stadt sind. Allerdings benötigen Hausbauende, wenn keine ausreichende Infrastruktur gegeben ist, womöglich ein zweites Auto. Die Anschaffungs- und auch die Fahrtkosten müssen dann zusätzlich bei den Gesamtkosten für ein Grundstück berücksichtigt werden. 

Was muss ich noch bei den Kosten für ein Grundstück beachten?

Zusätzlich zum Kaufpreis des Grundstücks kommen auf Bauherren und -herrinnen auch die sogenannten Kaufnebenkosten sowie Erschließungs- und Herrichtungskosten zu. Zu mindestens die Kaufnebenkosten müssen bei jedem Grundstückskauf zusätzlich bezahlt werden. 

  • Kaufnebenkosten: Dazu zählen Notar- und Maklergebühren (circa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises), die Grunderwerbsteuer (variiert je Bundesland von 3,5 bis 7,5 Prozent des Kaufpreises) und ggf. die Maklercourtage (abhängig vom Makler). 
  • Kosten für die Erschließung: Ist das Bauland nicht an das öffentliche Versorgungs- und Energienetzwerk angeschlossen, dann müssen Bauherren und -herrinnen diese Kosten übernehmen, nachdem sie das Grundstück gekauft haben. 
  • Kosten für die Herrichtung: Müssen Altlasten in Form von Rückstanden im Boden, Bäumen oder alten Gebäuden beseitigt werden, werden Hausbauende zur Kasse gebeten, bevor sie anfangen zu bauen. Dabei sind die Kosten immer individuell auf den Aufwand zu betrachten. 

Veröffentlicht am 
Dec 8, 2021

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