Kostenplanung für das perfekte Grundstück
Du hast ein festgelegtes Budget, um dein Traumhaus zu realisieren und am besten passt alles − von den Gebühren des Bauantrags bis hin zu den Kosten für die schicke Einbauküche − perfekt rein. Im besten Fall hast du also alle möglichen Kosten miteingeplant, aber hast du wirklich an alles gedacht? Das fängt bereits beim Grundstückskauf an, denn nicht nur der eigentliche Kaufpreis für den eigenen Bauplatz fallen an, sondern auch zusätzliche Nebenkosten, wie z.B. Vermessungskosten, Notargebühren oder die Grunderwerbssteuer usw.
- Auf den Quadratmeterpreis kommt es an
- Faktoren, die den Grundstückspreis bestimmen
- Zusätzliche Kosten beim Grundstückskauf beachten
- Alle Kosten im Blick haben
Auf den Quadratmeterpreis kommt es an
In der Regel werden die Kosten für ein Stückchen Bauland durch den Quadratmeterpreis bestimmt. Dieser hängt von vielen Faktoren ab, wie z.B. dem Bundesland, der Stadt oder anderen Kriterien. Mit Stand vom Februar 2021 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland in Deutschland 212,92 Euro (vgl. Statisches Bundesamt 2021).
Dabei gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern und den durchschnittlichen Kaufpreisen pro Quadratmeter für Baugrundstücke (Stand: Februar 2021).
Quelle: Statistisches Bundesamt
Wer also beim Grundstückskauf Kosten einsparen möchte, der kann sich überlegen, ob es vielleicht doch ein schönes Stückchen Land in Thüringen oder in Mecklenburg-Vorpommern werden könnte. In Hamburg und Co. sind die Grundstücke nämlich nicht nur rar, sondern auch teuer.
Faktoren, die den Grundstückspreis bestimmen
Da ist es – das perfekte Grundstück, aber der Kaufpreis ist nicht ganz so überzeugend. Also heißt es nochmal alle Kriterien prüfen, die für die Berechnung des Grundstückspreises relevant sind:
- Lage
Es gibt nichts, was den Preis eines Grundstücks so sehr in die Höhe treiben kann wie eine begehrenswerte und/oder seltene Lage – in Immobilienkreisen ist deswegen die Lage das Königskriterium. Sie trägt entscheidend dazu bei, was ein Grundstück am Ende kostet. Weist das Grundstück eine Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Kindergärten und Schulen auf oder liegt es in begehrter Südausrichtung und hat einen unverbaubaren Blick auf den angrenzenden Wald? Dann kannst du dir sicher sein, dass dieses Grundstück um einiges teurer sein wird als das Grundstück in der Nähe der städtischen Müllentsorgung. In der Regel sind Grundstücke in der Stadt teurer als deren Pendant auf dem Land.
- Größe & Form
Wer weiß, dass ein Grundstück über seinen Quadratmeterpreis berechnet wird, der weiß auch, dass größere Grundstücke teurer als kleine sind. Je mehr Fläche du also für deinen Bau benötigst, desto größer muss das Budget für das Grundstück sein. Mehrgeschossige Häuser haben hier einen klaren Vorteil, weil in die Höhe gebaut wird und dementsprechend weniger Grundstücksfläche benötigt wird.
Aber auch die Form eines Grundstücks kann für den Kaufpreis relevant sein, ein perfekt geschnittenes quadratisches Grundstück ist weitaus attraktiver als ein schmales rechteckiges, wo Grundstücksgrenzen und Co. stärker beachtet werden müssen.
- Beschaffenheit
Besonders in städtischen Bereichen kann es vorkommen, dass Überreste von Kampfmitteln zutage kommen oder andere Altlasten beim Aushub des Grundstücks gefunden werden. Im besten Fall weiß der potenzielle Grundstückskäufer bzw. die potenzielle Grundstückskäuferin schon vor dem Kauf Bescheid und in der Regel bestimmt auch diese Beschaffenheit den Preis eines Grundstücks. Bei besonders günstigen Grundstücken ist deswegen auch Vorsicht geboten, dieser kann sich dadurch begründen, dass Altlasten vorhanden sind. Generell gewinnt der Käufer oder die Käuferin nichts dadurch, da aufwendige und kostspielige Bodensanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen.
Zusätzliche Kosten beim Grundstückskauf beachten
Wer nur den Kaufpreis in seine Kostenrechnung einkalkuliert, der wird spätestens beim Bescheid über die Grunderwerbssteuer Schweißausbrüche bekommen, denn beim Grundstückskauf fallen auch Nebenkosten an, die es zu beachten gilt.
- Erschließungskosten
Bevor mit dem Bau begonnen werden kann, muss auf unerschlossenem Bauland die Energieversorgung gewährleistet werden, das heißt – es müssen Strom-, Abwasseranschlüsse und Co. verlegt werden, auch der Anschluss ans Straßennetz wird zu diesen Kosten gezählt. Je nach Umfang der Arbeiten und Kommune können dabei Kosten in Höhe von mehreren Tausend Euro entstehen. Die möglichen Erschließungskosten sollten also schon vor dem Kauf abgewogen und geprüft werden.
- Vermessungskosten
In manchen Fällen ist die Vermessung eines Grundstücks notwendig, unter anderem dann, wenn es begründete Zweifel über die Grundstücksgröße gibt. Dabei fallen schnell mal durchschnittliche Kosten in Höhe von 500 - 1.500 Euro an. Die Kosten für eine solche Vermessung müssen die Grundstückseigentümer und -eigentümerinnen tragen.
- Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer stellt in Bezug auf die Nebenkosten den größten Faktor dar. Noch vor ein paar Jahren gab es den bundesweiten Grunderwerbssteuersatz von 3,5 Prozent. Mittlerweile bestimmen die Bundesländer selbst den Steuersatz. Dieser liegt mit Stand Januar 2020 zwischen 3,5 % in Bayern und Niedersachsen und 6,5 % in Thüringen, Schleswig-Holstein, Saarland, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg (vgl. Statista 2021). Dabei bildet der Kaufpreis die Berechnungsgrundlage.
In der Regel erhält der neue Eigentümer bzw. die neue Eigentümerin des Baulands innerhalb von sechs bis acht Wochen nach der notariellen Beurkundung den Gebührenbescheid. Dann muss er oder sie innerhalb einer Frist von vier Wochen die Rechnung begleichen.
- Kosten für Notar oder Notarin & Grundbucheintragung
Unumgänglich beim Grundstückskauf, egal ob es bebaut oder unbebaut ist, ist die Abwicklung über den Notar oder die Notarin. Ein Grundstückskauf ist nämlich nur dann gültig, wenn beide Parteien einen notariell beurkundeten Vertrag unterschrieben haben. Sobald die Grundbucheintragung erfolgt ist, ist der Käufer bzw. die Käuferin auch neuer Eigentümer bzw. neue Eigentümerin des Grundstücks. Dementsprechend fallen Kosten für den Notar oder die Notarin und Gebühren für die Grundbucheintragung in Höhe von ca. 1-1,5 % des Grundstückspreises an.
Alle Kosten im Blick haben
Vor dem Kauf eines Grundstücks, auch wenn es noch so perfekt erscheint, sollten alle Kosten nochmals genau durchgerechnet und eine entsprechende Kalkulation über sämtliche Nebenkosten erstellt werden. Die Kosten für ein Grundstück stellen nämlich einen großen Posten im gesamten Hausbaubudget dar.
Es gilt abzuwägen, ob es unbedingt das Grundstück in Südausrichtung oder mit perfekter Form sein muss oder ob durch eine Hanglage nicht doch Geld eingespart werden kann. Überprüfe unter Berücksichtigung aller Kriterien, ob das Grundstück wirklich sein Geld wert ist. Sollte es begründete Zweifel über den Wert oder die Größe geben, helfen dir Experten und Expertinnen, um Klarheit zu schaffen.
