Welche Informationen finde ich im Grundbuch?

Das Grundbuch - Was du als Bauherr oder -herrin wissen solltest 

Der Eintrag im Grundbuch ist neben der notariellen Beurkundung ein Meilenstein in der Realisierung des eigenen Bauvorhabens. Denn erst durch den Eintrag im Grundbuch sind Bauherren und -herrinnen rechtmäßige Eigentümer oder Eigentümerinnen des erworbenen Grundstücks, allein die Unterschrift unter dem Kaufvertrag reicht – entgegen der weitverbreiteten Meinung – nämlich nicht aus, um das Grundstück seins nennen zu können. 

Im Grundbuch wird alles festgehalten, was du über das Grundstück wissen solltest, deswegen lohnt sich für künftige Käufer und Käuferinnen schon vor der notariellen Beurkundung der Gang zum örtlichen Grundbuchamt. 

Das Grundbuch als Personalausweis des Grundstücks

Als öffentliches Register wird das Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt der Städte geführt. In entsprechenden Grundbuchblättern, die für jedes Grundstück angelegt werden, findest du alle Informationen über das Grundstück. Hier sind zum Beispiel Eintragungen zu Grundstücksrechten, Eigentums- und Schuldverhältnissen, aber auch wichtige Informationen über die Namen der Eigentümer und Eigentümerinnen sowie über Größe des Grundstücks usw. erfasst. Sobald ein Grundstück veräußert, auf eine andere Person übertragen oder ein Gläubigerwechsel vollzogen wird sowie Änderungen am Grundstück vorgenommen werden, muss eine Eintragung im entsprechenden Grundbuchblatt erfolgen. 

Der Gesetzgeber legt also fest, dass für jedes Grundstück ein Grundbucheintrag vorhanden sein muss und auch, dass alle Änderungen dort eingetragen werden müssen. Ein großer Vorteil für alle, die ein Grundstück kaufen möchten. So kannst du dir mit einem Blick ins Grundbuch böse Überraschungen ersparen, wenn es zum Beispiel ein eingetragenes Wegerecht für das Nachbarhaus gibt. 

Dabei sind Grundbücher laut der Grundbuchordnung in fünf verschiedene Spaten bzw. Themengebiete aufgeteilt.

  1. Aufschrift: Am Anfang des Grundbuchs findest du Informationen zum verantwortlichen Amtsgericht, dem Grundbuchbezirk sowie zum Band des Grundbuchs und den entsprechenden Aktenvermerk. 
  2. Bestandsverzeichnis: Im Bestandsverzeichnis findest du alle Informationen rund um das Grundstück, unter anderem die Flurnummer, die Größe oder die Gemarkung. 
  3. Abteilungen: Im Grundbuch lassen sich drei verschiedene Abteilungen finden:
Abteilung IAbteilung IIAbteilung III
In dieser Abteilung des Grundbuches findest du neben den Angaben zu den Grundstückseigentümern und -eigentümerinnen sowie zu den Erbbauberechtigten auch Informationen zu entsprechenden Eigentumsverhältnissen, z.B. bei mehreren Personen die Anteile am Grundstück.Hier werden alle Lasten und Beschränkungen eingetragen. Das können zum Beispiel Nutzungs-, Nießbrauch- oder Erbbaurechte sein. In der Abteilung II finden zukünftige Käufer und Käuferinnen auch die Auflassungsvormerkung, die für sie besonders wichtig ist.In der Abteilung III werden alle Grundpfandrechte aufgeführt – u.a. Hypotheken, Renten- oder Grundschulden ohne Briefe. Besonders für Gläubiger und Kreditinstitute ist diese Abteilung aufgrund ihrer Informationen interessant. Was in dieser Abteilung steht, kann nur mit einer entsprechenden Löschungsbewilligung verändert werden.

Eintragungen und Löschungen im Grundbuch

Jegliche Eintragungen oder Löschungen im Grundbuch bedürfen einer notariell beurkundeten Erklärung der Eigentümer oder Eigentümerinnen. Im Zuge eines Verkaufes wird in der Regel der Notar bzw. die Notarin tätig, der oder die zunächst die Auflassungsvormerkung und später den Grundbucheintrag veranlasst, wenn alle Bedingungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Auch bei Schenkungen oder bei Fällen des Erbrechtes wird der Notar bzw. die Notarin aktiv, er oder sie legt die notwendigen Informationen dem Grundbuchamt vor. 

Wer auf die Idee kommt, mal eben einen Eintrag im Grundbuch löschen zu lassen, wird auf jeden Fall sehr schnell enttäuscht. Um einen Eintrag löschen zu können, benötigt die Person erst einmal eine Löschungsbewilligung. Diese wird zum Beispiel für einen abbezahlten Kredit von der zuständigen Bank ausgestellt. Mit dieser kann der Notar bzw. die Notarin beim Grundbuchamt die Löschung der (nicht verbrieften) Grundschuld beantragen. Die Kosten für dieses Verfahren belaufen sich in der Regel auf 0,2 der jeweiligen Grundschuld. 

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Einsicht in das Grundbuch nehmen

Jede größere Gemeinde beziehungsweise Stadt besitzt ein entsprechendes Grundbuchamt, das im örtlichen Amtsgericht angesiedelt ist. Aufgrund der sensiblen Daten darf nicht jede(r) Einsicht in das Grundbuch nehmen. Laut Gesetz (§ 12 Grundbuchordnung) ist geregelt, dass nur Personen mit berechtigtem Interesse dazu befugt sind, das Grundbuch einzusehen. Dazu zählen die Eigentümer und Eigentümerinnen und alle anderen Personen, die im Grundbuch vermerkt sind, sowie mögliche Käufer und Käuferinnen, Gläubiger, Banken und Co., Notare und Notarinnen sowie Behörden und Gerichte. 

Potenzielle Käuferinnen und Käufer haben also in jedem Fall das berechtigte Interesse, das Grundbuch des zukünftigen Grundstücks einzusehen. Vor ein paar Jahren war das Verfahren zur Beantragung eines Grundbuchauszugs wesentlicher aufwendiger als heute – mittlerweile kann der Auszug online beantragt werden. Dementsprechend gering sind auch die Gebühren für einen einfachen Auszug, diese liegen in der Regel bei 10 Euro. Wenn es der amtliche Ausdruck sein soll, werden 20 Euro Gebühren fällig. Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Notar oder die Notarin einen Grundbuchauszug beantragt, hier müssen dann die zusätzlichen Aufwendungen für den Dritten gezahlt werden. 

Immer mehr Grundbuchämter weisen darauf hin, dass es private Online-Anbieter gibt, die über ihre Seiten Grundbuchauszüge online bereitstellen. Die Kosten hierfür sind jedoch wesentlich höher als die Gebühr, die im zuständigen Grundbuchamt gezahlt werden muss. Teilweise haben diese Anbieter auch keine Berechtigung dazu, die Grundbuchauszüge abzurufen. Hier ist also Vorsicht geboten (vgl. Justiz NRW 2021). 

Kosten für eine Grundbucheintragung

Die entstandenen Kosten für eine Eintragung im Grundbuch werden in der Regel in den Nebenkosten erfasst. Diese richten sich nach dem Kaufpreis des Grundstücks bzw. der Immobilie. Käuferinnen und Käufer müssen sowohl für die Auflassungsvormerkung als auch für den Grundbucheintrag selbst bezahlen, dabei entfällt auf diese Kosten ein Anteil von ca. 0,3-0,5 Prozent des Kaufpreises. 

Alles richtig machen – das Grundbuch checken und eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen

Als potenzieller Käufer bzw. Käuferin solltest du in jedem Fall, bevor du dich dazu entscheidest, das Grundstück zu kaufen, einen Einblick ins Grundbuch nehmen. Das ist in der Regel unkompliziert möglich und hier erfährst du alles, was du über das künftige Grundstück wissen musst. So kannst du sichergehen, dass du (nahezu) alle Angaben zu Rechten und Lasten der vorherigen Eigentümer und Eigentümerinnen hast. 

Zusätzlich erhältst du in Form einer Auflassungsvormerkung eine zusätzliche Sicherheit. Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen und sichert dir als Käufer oder Käuferin zu, dass die Verkäufer bzw. Verkäuferinnen es nicht an andere Parteien weiterverkaufen können, wenn diese z.B. einen höheren Preis anbieten.

Veröffentlicht am 
28.5.2021

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