Nachfinanzierung beim Immobilienkredit: Was bedeutet das und was muss beachtet werden?

Wer ein Haus baut oder kauft, muss gut mit seinem Budget für das Projekt haushalten. Steigende Materialpreise, Baufehler und Co. machen Hausbauenden oder -kaufenden aber häufig einen Strich durch die noch so gute Kalkulation und am Ende wird alles teurer als gedacht. Dann heißt es schnell neue finanzielle Mittel auftreiben, um das Bauvorhaben beenden zu können. Hier kommt die Nachfinanzierung ins Spiel, die so manche(n) zukünftigen Hausbesitzer bzw. zukünftige Hausbesitzerin gerettet hat. Allerdings ist diese oftmals sehr kostspielig. 

• Was ist die Nachfinanzierung?
• Warum ist eine Nachfinanzierung teurer?
• Welche Vor- und Nachteile hat eine Nachfinanzierung?
• Was sollte ich im Falle einer Nachfinanzierung am besten tun?
• Was muss ich bei der Nachfinanzierung für die Bank beachten?
• Wie kann ich eine Nachfinanzierung vermeiden?

Was ist die Nachfinanzierung?

Wenn der aktuelle Immobilienkredit für das eigene Hausprojekt nicht mehr ausreicht, um alle Baukosten zu decken, dann muss ein weiterer Kredit in Form der Nachfinanzierung abgeschlossen werden. Das kann immer dann der Fall sein, wenn unvorhersehbare Ereignisse eintreten, wie zum Beispiel steigende Materialpreise, Schäden durch Unwetter oder Ähnliches. Aber auch dann, wenn sich Hausbauende oder -kaufende hochwertigere Ausstattungen oder mehr technische Anlagen wünschen als eigentlich geplant war, wie zum Beispiel teureres Parkett oder eine Photovoltaikanlage auf dem Dach. 

Im schlechtesten Fall würde der Bau ins Stocken geraten, wenn Bauherren und -herrinnen nicht nachfinanzieren. Deswegen ist das in manchen Situationen die einzige Alternative, aber keine Sorge − eine Nachfinanzierung passiert häufiger als Mann oder Frau denkt. 

Warum ist eine Nachfinanzierung teurer?

In der Regel haben die Banken und Kreditinstitute mit dem Abschluss einer Nachfinanzierung, egal in welcher Höhe, einen ebenso hohen Verwaltungsaufwand wie mit anderen Krediten. Es müssen Grundbucheintragungen vorgenommen, Dokumente beschafft und unterschrieben werden. Diesen Aufwand lässt sich die Bank unabhängig der Höhe der Nachfinanzierung vergüten. 

Und wie der Name schon sagt, handelt sich bei der Nachfinanzierung um eine nachrangige Finanzierung des bestehenden Immobilienkredits, sprich einen Folgekredit. Wer einen Immobilienkredit bei einer Bank abschließt, der geht damit auch die Tatsache ein, dass die Bank sich als Gläubiger an erster Stelle ins Grundbuch einträgt. Das Gleiche passiert auch bei einem Folgekredit im Sinne der Nachfinanzierung, nur eben an nachrangiger Stelle zum ersten Gläubiger. Würde es jetzt zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen, dann würde zunächst der Gläubiger an erster Stelle und dann die ihm folgenden bedient werden. Für alle nachrangigen Gläubiger heißt das aber auch, dass sie unter Umständen nur Teile der Summe zurückerhalten. Um dieses Risiko zu minimieren, sichern sich Banken mit einem höheren Zinssatz für den Folgekredit ab. 

Der Hausbau von der Planung bis zum Einzug

Ideale Grundlage für den Hausbau

Verständliche Erklärungen & Beispiele

Schritt für Schritt dein Haus planen

Inkl. Planungshilfen & Checklisten

Das Hausbaubuch

Welche Vor- und Nachteile hat eine Nachfinanzierung?

Einer der größten Vorteile der Nachfinanzierung liegt klar auf der Hand − Hausbauende und -kaufende erhalten die Möglichkeit, ihre Finanzen aufzubessern. Vor allem, wenn es zu unvorhergesehen Ereignissen oder Baufehler kommt, sind Hausbesitzer und -besitzerinnen verzweifelt und fürchten um ihre Existenzgrundlage. Doch weder die Bank noch der Bauherr oder die Bauherrin sind an einem kostenintensiven Baustopp oder sogar dem vorzeitigen Ende des Bauprojektes interessiert. Deswegen erhalten zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen in der Regel (fast) immer eine Nachfinanzierung, da es im beiderseitigen Interesse der Parteien liegt. Darüber hinaus erhalten Hausbauende oder -kaufende mit der Nachfinanzierung eine monatliche Abzahlungsrate, die gut kalkulierbar ist. 

Im Gegensatz dazu stehen die Nachteile, die eine Nachfinanzierung mit sich bringt. In erster Linie ist dieser immer teurer, was auch das gesamte Bauprojekt teurer macht. Die monatlichen Raten müssen zusätzlich zu der Tilgungs- und Zinsrate des ersten Immobilienkredites gezahlt werden. 

Was sollte ich im Falle einer Nachfinanzierung am besten tun?

Als Allererstes sollten Bauherren und -herrinnen mit der Bank Kontakt aufnehmen, die schon ihren ersten Immobilienkredit finanziert. Diese würde mit einem Folgekredit ein eventuell geringeres Risiko eingehen, da sie ebenfalls an erster Stelle im Grundbuch vertreten ist. 

Außerdem können sich zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen bei Bauunternehmen oder Onlinebanken nach Nachfinanzierungsmöglichkeiten umschauen. Hier gilt es aber vorsichtig zu sein und lieber zweimal hinzuschauen. Alle Konditionen sollten überprüft und mit denen der Bank verglichen werden, ob sie wirklich günstiger sind. Teilweise wird die finanzielle Notsituation von unseriösen Anbietern im Internet ausgenutzt. 

Was muss ich bei der Nachfinanzierung für die Bank beachten?

Damit die Nachfinanzierung schnell und unkompliziert erfolgt, ist es wichtig, dass Hausbauende und -kaufende, sobald sie einen Folgekredit benötigen, einen Termin mit der Bank vereinbaren, um dort alles Weitere zu besprechen. Dort wird ihnen gesagt, welche Unterlagen sie mitbringen beziehungsweise einreichen müssen. Das ist unter anderem der vollständig ausgefüllte Antrag, aktuelle Einkommensnachweise und eine Aufstellung darüber, welche Arbeiten auf der Baustelle noch durchgeführt werden müssen. Hierbei sollten die zukünftigen Hausbesitzer und -besitzerinnen unbedingt Rücksprache mit den beauftragten Handwerksunternehmen halten und diese um eine Kosteneinschätzung bitten, die gegebenenfalls vom Architekten oder der Architektin bestätigt wird. In manchen Fällen kann es auch sinnvoll sein, einen Puffer einzuplanen, wobei der nicht unnötig hoch ausfallen sollte. 

Wie kann ich eine Nachfinanzierung vermeiden?

Wer von vornherein clever plant, kann in vielen Fällen die teure Nachfinanzierung vermeiden. 

• Sorgfältige & lückenlose Budgetplanung: Einer der ersten Punkte, um die Nachfinanzierung zu umgehen, ist eine solide Finanzplanung. Im besten Fall planen Hausbauende und -kaufende einen Puffer ein und kalkulieren großzügig ihre Ausgaben. Bleibt etwas von den Reserven übrig, kann es als Sondertilgung für den Kredit genutzt werden. 
• Baudarlehen mit Reserveoption: Bei manchen Banken ist es möglich, ein Baudarlehen über eine festgelegte Summe abzuschließen unter dem Vorbehalt einer Reserveoption. Diese kann dann über die festgelegte Summe hinaus finanziert werden und beträgt teilweise bis zu 20.000 Euro. Hier sollten Hausbauende oder -kaufende aber darauf achten, dass die Bank keine zusätzlichen Gebühren für die Reserve erhebt. 
• Realistisch bleiben: Teilweise geraten Hausbauende oder -kaufende im Zuge ihres Projektes in einen regelrechten Luxusrausch. Hochwertige Sonderausstattungen oder Extrawünsche lassen das Hausbudget schnell schrumpfen. Zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen sollten in jedem Fall gut auf ihr Budget achten und bei den Gestaltungswünschen realistisch bleiben. 
• Träume später verwirklichen: Auch wenn die Luxusküche, der Whirlpool oder der Traumboden zum jetzigen Zeitpunkt nicht in das Hausbudget passen, lassen sich viele Wünsche und Träume auch in der Zukunft verwirklichen. Hier sollten Hausbauende Geduld zeigen und lieber in notwendigere Arbeiten investieren. 
• Freunde und Familie fragen: Um kurzfristig eine kleine Finanzspritze zu erhalten, können Hausbauende oder -kaufende auch auf einen Privatkredit von Verwandten, Bekannten oder Freunden zurückgreifen. Dadurch kann eventuell auch eine Nachfinanzierung vermieden werden.