Mieten oder Kaufen: Was lohnt sich (aktuell) mehr?

Für viele Menschen ist der Traum des Eigenheims in den letzten zwei Jahren aufgrund gestiegener Bauzinsen und teureren Baumaterialien in weite Ferne gerückt: Aktuell sinken die Bauzinsen wieder leicht. Manche wollen jetzt die Chance ergreifen und raus aus dem Mietobjekt. Wir erklären dir in unserem Ratgeber, wann es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen. Außerdem schauen wir uns die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt an. 

• Ist das Mieten oder Kaufen einer Immobilie besser?
• Was macht zur Miete wohnen attraktiv(er)?
• Wann zur Miete wohnen, wann ein Haus kaufen?
• Immobilien kaufen: Wie ist die aktuelle Lage am Immobilienmarkt?
• Fazit: Wann sich Kaufen, wann sich Mieten lohnt

Ist das Mieten oder Kaufen einer Immobilie besser?

Wie so häufig, muss die Frage, ob eine Immobilie kaufen oder in einer Mietwohnung leben besser ist, individuell beantwortet werden. Es gibt hierauf keine pauschale Antwort, da zu viele Faktoren für diese Frage berücksichtigt werden müssen. Für manche Menschen gehört ein eigenes Haus einfach zur Lebensplanung dazu, andere wiederum möchten nicht über mehrere Jahre eine so große finanzielle Verantwortung tragen. Dazu kommen natürlich auch die Gegebenheiten vor Ort, ob es überhaupt verfügbare Kauf- oder Mietimmobilien gibt, wie teuer das Wohnen in der entsprechenden Stadt ist und welche finanziellen Voraussetzungen bestehen. 

Zur Miete zu wohnen bedeutet in aller Regel mehr Flexibilität für die Bewohner:innen bei Jobwechsel und Co. Außerdem müssen sich Mieter:innen keine Gedanken über Instandhaltungs- oder Finanzierungskosten machen. Andererseits sind sie u.a. in der Gestaltungsfreiheit der eigenen vier Wände eingeschränkt und in vielen Belangen auf die Erlaubnis de:r Vermieter:in angewiesen. 

Wer ein eigenes Haus baut oder kauft, kann es so gestalten, wie es ihm oder ihr gefällt. Eine Immobilie bietet vor allem für das Alter eine Wertanlage. Mit dem Eigentum verbunden sind jedoch hohe Kosten für den Erwerb und die (spätere) Instandhaltung bzw. Sanierung der Immobilie. Darüber hinaus müssen Bauende i.d.R. einen gewissen Anteil Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, der vorher erspart werden muss. Hausbesitzer:innen tragen das volle (finanzielle) Risiko und die Verantwortung für Schäden und deren Behebung. 

Sowohl die Mietwohnung als die eigene Immobilie haben viele Vor- und Nachteile:

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Was macht zur Miete wohnen attraktiv(er)?

Deutschland ist das Mieterland Nummer 1 - kein Wunder, denn zur Miete zu wohnen, hat auch viele Vorteile. Allerdings sind sich die meisten Expert:innen aus der Immobilienbranche einig: Auch im Jahr 2024 werden Wohnungsknappheit und Zuwanderung dafür sorgen, dass die Mieten weiter steigen werden. Trotz höherer Mieten kann es dennoch für einige Menschen sinnvoll sein, vorerst im fremden Eigentum zu bleiben. 

In einer Mietwohnung zu leben bedeutet vor allem, weniger (finanzielle) Verantwortung zu tragen. Besonders für jüngere Menschen, die noch wenig Eigenkapital für den Immobilienkauf zur Verfügung haben, oder solche, die kein finanzielles Risiko eingehen wollen, kann das von Vorteil sein. Anstatt in eine Immobilie zu investieren, können Mieter:innen auch anderweitig Vermögen aufbauen. 

Außerdem sind die hohen jährlichen Instandhaltungskosten, die eine eigene Immobilie verursachen, nicht zu unterschätzen. Als Instandhaltungsrücklage sollten Immobilienkäufer:innen rund 1,5 Prozent des Immobilienwertes zurücklegen. Das gilt auch für Neubauten. Bei älteren Gebäuden liegen diese teilweise sogar noch höher. Potenzielle Eigentümer:innen sollten also zusätzlich zu den Kosten für einen Immobilienkauf auch die jährlichen Instandhaltungskosten im Blick behalten, die eine zusätzliche finanzielle Belastung bedeuten. Mieter:innen müssen sich um diese Kosten keine Gedanken machen. 

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Wann zur Miete wohnen, wann ein Haus kaufen?

Neben den persönlichen Bedürfnissen spielt bei der Frage “Mieten oder Kaufen?” natürlich auch der Kostenfaktor eine entscheidende Rolle. Der Kauf einer Immobilie stellt nicht nur die Erfüllung eines Lebenstraums dar, ein Haus ist auch eine Wertanlage bzw. eine Vorsorge fürs Alter. Mieter:innen können im Alter zwar nicht auf diese Wertanlage zurückgreifen, sie können ihr Vermögen jedoch anderweitig investieren.

Wer vor der Entscheidung steht, ob Mieten oder Kaufen sinnvoller ist, der kann mittels des Kauf-Miet-Faktors grob bestimmen, ob der Immobilienkauf der Miete vorzuziehen ist. 

Kauf-Miet-Faktor: Kaufpreis / Jahreskaltmiete 

Im Allgemeinen gilt die Faustregel: Ein Faktor von 20 deutet darauf hin, dass es vorteilhafter ist zu kaufen als zu mieten. Wenn der Wert jedoch über 25 liegt, ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete als zu hoch anzusehen.

Im Internet gibt es bereits kostenlose Tools, mit denen du berechnen kannst, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen sich der Kauf einer Immobilie lohnt. Dazu geben Interessierte u.a. den Kaufpreis der Immobilie, die (Kauf-)Nebenkosten, die Finanzierungskosten und Co. sowie eine Vergleichsmiete und Daten zur Alternativanlage ein, die gegenübergestellt werden.

Die Expert:innen von Stiftung Warentest raten dazu, mehrere Szenarien zu berechnen, da schon wenige Prozentpunkte darüber entscheiden, ob der Immobilienkauf der Miete vorzuziehen ist. 

Immobilien kaufen: Wie ist die aktuelle Lage am Immobilienmarkt?

Anfang 2024 scheint es erste Hoffnungen für Immobilienkäufer:innen und Bauherr:innen zu geben: Die Zinsen für Immobilienkredite sinken erstmals seit mehreren Monaten wieder. Einer der Treiber für die gestiegenen Zinsen war die Leitzinspolitik der EZB, die mit den mehrmaligen Erhöhungen versucht hat, die Inflation zu bekämpfen. Im aktuellen Jahr könnte die EZB nun den Leitzins wieder senken und für fallende Bauzinsen sorgen. 

Expert:innen gehen davon aus, dass sich die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2024 wieder stabilisieren werden. Nach Aussagen der FMH-Finanzberatung betrugen die Zinssätze für zehnjährige Kredite kurz vor Weihnachten etwa 3,5 Prozent pro Jahr, verglichen mit 4,25 Prozent Ende Oktober. Aufgrund der gesunkenen Bauzinsen konnten Käufer:innen fünfstellige Summen einsparen, wie Tomas Peeters, der Geschäftsführer der Baufi24 Baufinanzierung AG, einschätzt. Er erklärt: “Die Aussichten für den Immobilienkauf haben sich für 2024 deutlich aufgehellt”, wie es auf zdf.de zu lesen ist.

Wie es sich aber tatsächlich mit den Bauzinsen und Immobilienpreisen im Jahr 2024 verhält, kann bisher noch keiner mit Sicherheit voraussagen. Mit unseren Hausbau News bist du immer auf dem aktuellsten Stand. 

Fazit: Wann sich Kaufen, wann sich Mieten lohnt

Ob der Immobilienkauf besser ist als zur Miete zu wohnen, ist eine sehr individuelle Entscheidung. Welche Variante sich mehr lohnt, ist von vielen Faktoren abhängig, vor allem auch der zukünftigen Entwicklung des Immobilien- und Mietmarktes. Einige Expert:innen gehen davon aus, dass die Mieten aufgrund des Wohnungsmangels weiter steigen werden, während sich die Immobilienpreise für Kaufende günstig entwickeln könnten.  

Ein Immobilienkauf sollte gut überlegt und alle Risikofaktoren berücksichtigt werden. Erste Anhaltspunkte, ob sich das eigene Haus lohnt, liefert zum Beispiel der Kauf-Miet-Faktor. Aber auch kostenlose Miet-oder Kaufrechner können Interessierten bei der ersten Entscheidungsfindung helfen. 

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