Fertighausvertrag prüfen – So geht’s richtig!

Den Fertighausvertrag richtig prüfen

Bevor es mit dem Bau des Fertighauses losgeht, steht die Vertragsgestaltung und -prüfung an. Die ist im Fertigbau besonders wichtig – schließlich will Mann oder Frau nichts dem Zufall überlassen. Vor allem wenn es um das teure Traumhaus geht, sollten die Vertragsbedingungen und die Voraussetzungen für den Bau ordnungsgemäß geprüft werden. 

Rechtliche Vertragsgrundlage 

Der Fertighausvertrag ist nicht wie viele Bauherren und -herrinnen vielleicht annehmen ein Kaufvertrag, er basiert vielmehr auf der im Bauwesen gültigen Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Er wird also als Werkvertrag eingestuft, dessen Ziel es ist, ein Gewerk, Teile eines Hauses oder eben ein ganzes Haus zu erstellen. Dementsprechend verpflichtet sich der Auftragnehmer zum Bau und womöglich der Aufstellung eines Fertighauses, während der Auftraggeber den vereinbarten Werklohn bezahlt. 

Wie das Fertighaus gebaut und aufgestellt werden darf, wird vor der Vertragsunterzeichnung durch den Fertighaus-Anbieter mithilfe des Bebauungsplans geprüft. In der Regel wird ein Architekt bzw. eine Architektin durch den Anbieter beauftragt, der dafür sorgt, dass alle Vorgaben geprüft und eingehalten werden. 

Bau- und Leistungsbeschreibung als „A und O“

Besonderen Wert sollten Hausbauende auf die Bau- und Leistungsbeschreibung im Vertrag legen. Hier lauern viele Fallen für Vertragslaien. Deswegen heißt es an dieser Stelle: Je detaillierter und konkreter die Qualität und Beschaffenheit der Materialien und Arbeiten sowie der Ausstattungsmerkmale und beispielsweise der technischen Anlagen beschrieben ist, desto besser. Schwammige Aussagen oder Formulierungen sollten im besten Fall durch einen Experten bzw. eine Expertin geprüft werden, da sie für Laien in der Regel kaum erkennbar sind. Technische Anlagen und Materialien sollten mit konkreten Bezeichnungen, Qualitäten, Herstellern und Co. beschrieben werden. Begrifflichkeiten wie „schlüsselfertig“ heißen nicht bei jedem Fertighausanbieter „bezugsfertig“. Teilweise müssen hier von den Käufer und Käuferinnen noch Arbeiten, beispielsweise im Innenausbau, übernommen werden. Hier sollte ein besonderes Augenmerk auf die konkrete Beschreibung gelegt werden, so können nachträgliche Ansprüche an die Qualität besser geltend gemacht werden. 

Übrigens müssen auch alle Eigenleistungen, die von den Hausbauenden ausgeführt werden, im Vertrag festgehalten werden. 

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Festpreisregelung im Vertrag 

In den Verträgen der Fertighausbaubranche werden in der Regel Festpreisvereinbarungen abgeschlossen. Bauherren und -herrinnen wird dann vertraglich zugesichert, dass sich die Preise innerhalb der vereinbarten Laufzeit nicht erhöhen. Häufig legen Fertighaus-Anbieter standardmäßig eine Laufzeit von 12 Monaten fest, wobei Bauende hier auf mindestens 15 Monate bestehen sollten. Dabei sollte sich die Laufzeit an den Vertragsfristen orientieren, die den Beginn und das Ende des Projektes festlegen. Hinsichtlich der vertraglichen Fristen sollten Hausbauende auch eine Vertragsstrafe vereinbaren, falls Start oder Ende der Baumaßnahmen nicht rechtzeitig erfolgen. Hier sind circa 1.500 Euro je angefangenem Kalendermonat üblich. 

Zusatzkosten und Sonderwünsche 

In der Regel verursacht alles, was über das eigentliche Fertighaus hinausgeht, Kosten. Dazu zählen zum Beispiel die Nebenkosten für den Baustrom oder das Bauwasser, die Kosten für die Erschließung an das öffentliche Netz sowie die Grundstückskosten oder Gebühren für Notar und Baugenehmigung. Auch Versicherungen und die Finanzierungskosten müssen Bauende zusätzlich zahlen. Diese Zusatzkosten fallen in der Regel in jedem Hausbauprojekt an, so auch beim Fertighaus. 

Wer sein fertiges Haus individuell und über den Standard hinaus gestalten möchte, wird zusätzlich zur Kasse gebeten. Sonderwünsche sind grundsätzlich immer möglich, aber auch kostspielig. In jedem Fall sollten sich Bauende schon vor Vertragsgestaltung entscheiden, wie das Haus am Ende aussehen soll. Nachträgliche Änderungen sind so gut wie gar nicht möglich. Die besonderen Wünsche sollten auch immer schriftlich im Vertrag festgehalten werden, so gehen Hausbauende sicher, dass sie auch wirklich ausgeführt werden. 

Zahlungsplan 

Ein wesentlicher Bestandteil des Fertighausvertrages ist der Zahlungsplan. Dieser regelt die Fristen für die Abschlagszahlungen und den Schlussbetrag. Gängige Praxis ist es, dass beim Vorliegen der Baugenehmigung ein Abschlag in Höhe von fünf bis zehn Prozent der Baukostensumme zu leisten ist, nach erfolgter Montage sind weitere 50 bis 60 Prozent fällig sowie 30 Prozent nach durchgeführtem Innenausbau. Die restliche Summe wird nach der Abnahme fällig. 

Grundsätzlich ist es für Bauherren und -herrinnen möglich, einen Teil der Zahlungen als Sicherheit einzubehalten. Diese können dann genutzt werden, falls Baumängel auftreten oder fällige Leistungen entstehen. Sachkundige Experten und Expertinnen raten dazu, mindestens 15 der Bausumme für solche Fälle einzubehalten. 

Gewährleistungsfristen und -ansprüche

Bei einem Fertighaus-Vertrag auf Grundlage des BGB haben Bauherren und -herrinnen prinzipiell eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren nach Abnahme. Durch Neuerungen im Baurecht und zum Schutz der Hausbauenden gilt seit 2018 nicht mehr wie bisher eine Gewährleistungsfrist von vier Jahren nach VOB. 

Kündigung 

Die Kündigung des Fertighaus-Vertrages kommt in der Regel nur infrage, wenn es Baumängel am Gebäude gibt, die nach Aufforderung und Fristsetzung durch den Bauherr oder die Bauherrin durch den Auftragnehmer nicht beseitigt werden. Dann kann der Vertrag ohne weitere Maßnahmen gekündigt werden und Hausbauende können auf Kosten des alten Bauunternehmens ein anderes beauftragen, welches die Aufgaben ausführt.

Veröffentlicht am 
Jun 24, 2022

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