Wie du das richtige Grundstück auswählst!

Wie du das richtige Grundstück auswählst!

Endlich hat die Suche nach dem richtigen Grundstück ein Ende und die potenziellen Häuslebauer und -bauerinnen stehen vor einem perfekten Stückchen Land, das zum Verkauf steht und was auf den ersten Blick passend erscheint. Aber hier solltest du noch mal innehalten und überprüfen, ob Wohnort, Lage, Kosten und die weiteren Faktoren wirklich zusammenpassen. Darüber hinaus sollten Informationen über einen möglichen Bebauungsplan eingeholt werden, denn dieser weist aus, ob auf dem Grundstück der eigene Wohntraum überhaupt realisiert werden kann.

Auf den Bebauungsplan und die Beschaffenheit kommt es an

Du stehst vor dem perfekten Grundstück und schmiedest schon Pläne über den Eingangsbereich des Hauses, die Außenfassade oder die Gartengestaltung - bevor du aber gedanklich loslegst, solltest du dir den Bebauungsplan der Ortschaft genau anschauen, denn dieser kann deinen Traum ganz leicht zum Platzen bringen. Denn der Bebauungsplan regelt die Art und Weise, wie gebaut werden darf, sprich, was zulässig ist oder eben nicht. Dabei variieren die Vorgaben und Regeln je nach Gemeinde oder Bundesland – so kann es zum Beispiel sein, dass im Bebauungsplan des ausgewählten Grundstücks die Gestaltung der Außenfassade vorgegeben ist. Stimmen die eigenen Wünsche dann nicht mit den Vorgaben aus dem Bebauungsplan überein, sollte die Entscheidung für das Grundstück nochmals überdacht werden.
Das Bauen innerhalb eines gültigen Bebauungsplans hat jedoch einen großen Vorteil, in der Regel lässt sich das eigene Bauvorhaben schneller verwirklichen, wenn sich strikt an die Vorgaben aus dem Bebauungsplan gehalten wird und keine zusätzlichen Wünsche aufkommen, die genehmigt werden müssen. Zum Beispiel haben Hausbauende die Möglichkeit, in einem Schnellverfahren (wenige Wochen) auf unkompliziertem Wege eine Baugenehmigung zu erhalten (vgl. zum Beispiel §51 LBO BW).


Sollte es jedoch keinen Bebauungsplan geben, dann heißt das nicht, dass das eigene Bauvorhaben auf diesem Grundstück nicht möglich ist, sondern nur das ein Genehmigungsverfahren im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB vorausgesetzt wird. In diesem Fall haben die Behörden eine größere Entscheidungsfreiheit, da eben kein Bebauungsplan vorliegt. Hausbauende können sich jedoch an der übrigen Bebauung orientieren und dann sollte die Realisierung in der Regel kein Problem sein. Die Bearbeitungszeit dieses Verfahrens ist mit sechs bis zwölf Monaten jedoch länger als in anderen Verfahren.


Darüber hinaus ist es auch möglich, dass sich das Wunschgrundstück im Außenbereich nach § 35 BauGB befindet, das bedeutet, für diesen Grund und Boden gibt es kein Baurecht, es gilt nur der sogenannte Bestandsschutz. In diesem Fall solltest du als potenzieller neuer Eigentümer oder neue Eigentümerin einen Experten beziehungsweise eine Expertin zurate ziehen, der oder sich mit diesen Vorgaben auskennt und Erfahrung mit der Bebauung solcher Grundstücke hat. Existiert auf dem Grundstück nämlich ein bestehendes Haus, kann dieses nicht einfach abgerissen oder verändert werden. Im Bestandschutz regelt der Gesetzgeber diese Fälle, um die Eigentümer und Eigentümerinnen vor nachträglichen baulichen Veränderungen durch den Staat zu schützen.  


In der Regel haben Grundstückinteressenden bei Unsicherheiten auch die Option, eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde zu stellen. Hier wird dann geprüft, ob das Bauvorhaben in der Art und Weise realisiert werden kann. Informationen zur Vorgehensweise können Hausbauende direkt bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde erfragen. Die Hausbauer und -bauerinnen sollten dabei gemeinsam z.B. mit einem Architekten oder einer Architektin den Antrag stellen, da dieser oder diese wertvolle Hilfestellungen leisten können. Nach der schriftlichen Genehmigung durch die Baubehörde hast du dann die Sicherheit, dass das Bauvorhaben nach deinen Wünschen realisiert werden kann.


Doch nicht nur die Vorgaben aus dem Bebauungsplan sind bei der Auswahl entscheidend, sondern auch die Beschaffenheit des Bodens muss überprüft werden. Denn wer möchte schon beim Bau auf unerwartete Kosten und eine Verzögerung stoßen, weil Kampfmittel oder Ähnliches im Boden gefunden werden? Um diese Probleme zu umgehen, können Bodengutachten eingeholt werden oder die vorherigen Nutzungen erfragt werden. Sollten sich Altlasten oder Kampfmittel finden, so müssen umfangreiche Bodensanierungsmaßnahmen vorgenommen werden, die es in die Kosten einzukalkulieren gilt.

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Aus Alt mach Neu – bebaute Grundstücke und Abbruchmöglichkeiten

Auf dem richtigen Grundstück steht bereits ein Haus, das dir entweder gar nicht gefällt oder das erst durch einen aufwendigen Umbau zu deinem Traumhaus werden könnte? In der Regel ist dieser Fall mit hohen Kosten und viel Aufwand verbunden, aber es ist nicht unmöglich, auch hier sein Bauvorhaben zu verwirklichen. Es gilt aber zu prüfen, ob die geplanten Umbaumaßnahmen durch den Bebauungsplan oder das Baurecht zulässig sind. Auch beim Abbruch einer Bestandsimmobilie muss vorher genaustens geprüft werden, ob die Gemeinde das zulässt. Zusätzlich sind Baumschutzsatzungen der Städte und das Bundesnaturgesetz zu beachten, sollten zum Beispiel Arten auf dem Grundstück vorhanden sein, die durch den Abbruch gefährdet werden, so würde das in der Regel das Aus für das Bauvorhaben bedeuten. Auch bestimmte Baumarten können nicht ohne Weiteres gefällt werden, da sie durch die Baumschutzsatzung der Gemeinde besonders geschützt werden. So kommen in Einzelfall hohe Strafen auf einen zu, sollten diese Vorgaben missachtet werden.


Bei dem Abbruch einer Bestandsimmobilie muss in jedem Fall mit hohen Kosten gerechnet werden für den Aufwand der Abbrucharbeiten und die anschließende Entsorgung. Unter anderem müssen beispielsweise alle Baumaterialien sorgfältig und getrennt voneinander entsprechend den Vorgaben entsorgt werden. Weist die Immobilie ein Denkmalschutz auf, ist ein Abbruch in der Regel erst gar nicht möglich oder nur in bestimmten Fällen. Darüber hinaus müssen Schutzmaßnahmen für die Nachbargebäude und Ähnliches gewährleistet sein.

(Fast) Jedes Grundstück ist anders

Egal welche Auswahl du triffst, jedes Grundstück hält seine eigenen Bedingungen für dich bereit. Sei es ein Grundstück im Gewerbegebiet, wo du prüfen musst, ob Altlasten und Co. existieren, oder eins im Wohngebiet mit Bebauungsplan, den es genau zu studieren gilt. Eventuell aufkommende Genehmigungsverfahren bei zusätzlichen Wünschen, Baumbestände, die entfernt werden sollen oder aufkommende Abbrucharbeiten – all diese Faktoren müssen in die Kosten- und Zeitplanung einkalkuliert werden. Von Vorteil ist es immer, wenn du einen erfahrenen Architekten oder eine Architektin an deiner Seite hast, den oder die du um Rat fragen kannst, wenn es erforderlich ist. In der Regel ist es möglich, diese auch auf Stundenbasis zu vergüten.

Veröffentlicht am 
May 15, 2021

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