Verträge mit Generalübernehmer und -unternehmer – Worauf du achten solltest

Während des Hausbaus solltest du dich als Bauherr oder -herrin nicht nur im handwerklichen Bereich gut auskennen, sondern auch wenn es um alle rechtlichen Themen geht, vor allem die Vertragsgestaltung mit deinen Baupartnern. Einer dieser Baupartner kann der Generalübernehmer oder -unternehmer sein, der die gesamten Bautätigkeiten für dein Traumhaus übernimmt. Alles aus einer Hand klingt für viele Bauherren und -herrinnen verlockend, aber in der Praxis kam es in der Vergangenheit häufiger zu Streitereien zwischen den Parteien, unter anderem wegen schwammiger Klauseln im Vertrag. Hier hat aber der Gesetzgeber mit dem Verbraucherbauvertrag neue und verbesserte Bedingungen geliefert, die dich als Häuslebauer schützen sollen. 

• Verbraucherbauvertrag – Der Verbraucher im Mittelpunkt 
• Das „A und O“ in der Leistungsbeschreibung
• Die Vergütung
• Weitere Tipps und Tricks für den Vertrag
• Mit sachkundigen Experten zum Erfolg!

Verbraucherbauvertrag – Der Verbraucher im Mittelpunkt 

Ein Generalübernehmer oder -unternehmer verpflichtet sich beim Vertragsabschluss dazu, dir ein neues Gebäude beziehungsweise Haus zu erbauen oder die Maßnahmen für erhebliche Veränderungen, zum Beispiel in Form von Umbau oder Renovierung, zu leisten. Nach §650i BGB sind dann die ersten Voraussetzungen für einen Verbraucherbauvertrag geschlossen. Die Ersten, weil der Verbraucherbauvertrag laut Gesetz auch nur in Textform geschlossen werden darf und weil er sich zusätzlich an die Vorgaben des Werkvertragsrechts und an die Regelungen zum Bauvertrag halten muss. 

Den Verbrauchbauvertrag in dieser Form gibt es erst seit der Neuregelung des Werkvertragsrechts und das nicht ohne Grund, er soll, wie der Name schon sagt, dem Verbraucher auf dem Bau in einem gewissen Rahmen schützen. Dazu wurden die §650i-n und §650o BGB eingeführt, die sich speziell den Regelungen für diese Vertragsart widmen. 

Das „A und O“ in der Leistungsbeschreibung

Die Einführung der Neuregelung zum Verbraucherbauvertrag bringt für die Bauherren und -herrinnen erhebliche Vorteile mit sich. Unter anderem sind die Unternehmer laut Art. 249 EGBGB § 1 dazu verpflichtet, dem Verbraucher beziehungsweise der Verbraucherin vor der Vertragserklärung eine schriftliche Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen. Diese muss in Kurzform Folgendes beinhalten (Art. 249 EGBGB § 2): 

1. Allgemeine Beschreibung des Gebäudes, das hergestellt werden soll, oder der Umbaumaßnahmen, die erfolgen sollen, unter Umständen auch Haustyp und Bauweise. 
2. Beschreibung von Art und Umfang der Leistungen, die angeboten werden, gegebenenfalls weitere Angaben zur Planung, Bauleitung der Arbeiten und Einrichtung der Baustelle sowie Ausbaustufe. 
3. Unter anderem Daten zum Gebäude, Pläne mit Flächen- und Raumangaben, Grundrisse usw.
4. Unter Umständen Angaben zum Energie- und Brandschutz, zu Schallschutzstandards und zur Bauphysik
5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion und zu allen relevanten Gewerken
6. Beschreibungen des Innenausbaus, falls notwendig.
7. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen, falls notwendig.
8. Angaben über Qualitätsmerkmale, die eingehalten werden müssen.
9. Beschreibungen der Sanitäranlagen, Armaturen, Installation usw., falls notwendig. 

Darüber hinaus müssen in der Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt der Gewerke gemacht werden. Sofern der Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststeht, muss die Dauer angeben werden (Art. 249 EGBGB § 2). Außerdem ist der Verbraucher ausführlich über sein Widerrufsrecht zu informieren, welches er im Rahmen des Vertrages hat. In dem Sinne kann er 14 Tage nach Vertragsabschluss den Vertrag widerrufen. Wird er nicht ausreichend über dieses Recht informiert, verlängert sich das Widerrufsrecht (Art. 249 EGBGB § 3). 

Zusätzlich zu den vorangegangenen Inhalten müssen die Auslegungsregelungen aus dem § 650 k BGB beachtet werden, die speziell für den Generalübernehmer und -unternehmervertrag formuliert wurden. Dieser Paragraf wurde eigens dafür eingeführt, um die Wichtigkeit der Leistungsbeschreibung herauszustellen. Denn in der damaligen Praxis kam es häufig vor, dass Unternehmer eine unzureichende Leistungsbeschreibung als Gegenstand des Vertrages genutzt haben. Verbraucher wussten in dem Fall nicht, wie eine korrekte Beschreibung der Leistung zu erfolgen hat - „Standardmäßige“ Gebäude wichen dann von den eigentlich erwarteten Qualitätsstandards ab. 

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Die Vergütung

Häufig basieren die Verträge mit Generalunternehmern und -übernehmern auf Pauschalvereinbarungen. Es können aber auch Einheitspreisverträge vereinbart werden. Nach § 650 m BGB besteht für Unternehmer das Recht von Bauherren Abschlagszahlungen zu verlangen, wenn die Unternehmer zuvor eine Sicherheit in Höhe von 5 % der Gesamtvergütung geleistet haben. Im Vertrag sollte ein Zahlungsplan vereinbart werden, der sich am Leistungsstand orientiert – sprich, es muss nur dann gezahlt werden, wenn auch die Leistung erbracht worden ist.

Weitere Tipps und Tricks für den Vertrag

Wer sich von Anfang an gut informiert, der minimiert das Risiko, etwas im Vertrag zu übersehen. Weitere wichtige Inhalte und Tipps für die Vertragsgestaltung findest du hier: 

• Sonderfall „Insolvenz“: Für dich als Bauherr würde die Insolvenz des beauftragten Bauunternehmens bedeuten, dass du auf unfertigem Haus und ohne Baupartner dastehst. Folgeunternehmen mit den weiteren Leistungen zu beauftragen, ist in vielen Fällen kompliziert. Um das Risiko zu minimieren, kann vertraglich vereinbart werden, dass du in diesem Fall in den Vertrag mit dem Subunternehmen eintreten kannst. 
• Sicherheitsleistungen: Zusätzlich können auch Sicherheitsleistungen dabei helfen, die Risiken von Nicht-Vertragserfüllung oder Gewährleistungsansprüchen zu minimieren. In der Regel können hier individuelle Leistungen vereinbart werden, grundsätzlich sind unter anderem 10 % als Vertragserfüllungssicherheit üblich. 
• Vertragsfristen und -strafen: In jedem Fall solltest du als Bauherr im Vertrag Fristen vereinbaren. Die können sich unter anderem auf Zwischen- oder Endziele beziehen. Sollte eine Frist dann vom Unternehmer aus eigenem verschuldeten Grund nicht eingehalten werden, droht ihm eine Strafe, die ihr ebenfalls vertraglich festgehalten habt. Die Höhe der Strafe darf 5 % der Bruttovertragssumme nicht überschreiten.
• Kontrolle der Bauleistungen: Eine Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Experten ist sehr wichtig und sollte deshalb im Vertrag ausdrücklich vereinbart werden. Letzten Endes gibt es sonst keine Person, die deine Interessen als Bauherr auf deiner Baustelle vertritt, da auch der Generalunternehmer beziehungsweise -übernehmer nach seinen eigenen wirtschaftlichen Interessen handelt. Der Bauunternehmer sollte dazu verpflichtet werden, dem Kontrolleur alle relevanten Informationen über den Baufortschritt mitzuteilen und die Mängelrüge muss vom Generalunternehmer beachtet werden. 
• Unterlagen: Welche Unterlagen dir der Unternehmer am Ende übergeben muss, solltest du im Vertrag regeln. Das sind vor allem wichtige Unterlagen über zum Beispiel alle gebäudetechnischen Anlagen sowie deren Betriebsanleitungen, ein Bautagebuch, Ausführungspläne usw. 
• Subunternehmen: Wer schlechte Erfahrungen mit einem Handwerksunternehmen aus der Region gemacht hat, der möchte eventuell nicht, dass dieses beim Bau des Traumhauses mitwirkt. Deswegen sollte ein grundsätzliches Mitspracherecht für die Beauftragung von Subunternehmen vereinbart werden, so kannst du als Bauherr dieses auch ablehnen, dann aber auf eigene Kosten, sollte es zu einem Mehrkostenaufwand kommen. 

Mit sachkundigen Experten zum Erfolg!

Auch wenn die Neuregelungen zum Verbraucherbauvertrag den Verbraucherschutz für Bauherren verbessert haben, kommt es trotzdem auf klare und eindeutige Formulierungen im Vertrag an. Im besten Fall prüft ein fachkundiger Anwalt noch mal deinen Vertrag und alle Klauseln, so kannst du wirklich sichergehen, dass du nichts übersiehst. Und ist der Vertrag mit dem Unternehmer abgeschlossen und der Bau in vollem Gange, heißt es auch hier – die Überwachung des Baufortschritts ist gut und wichtig. Ein Bauexperte kann deine Interessen als Bauherr vertreten und den Unternehmer auf Mängel hinweisen, die von ihm beseitigt werden müssen. In vielen Fällen erspart sich der Bauherr dadurch böse Überraschungen am Ende seines Projektes.