Baufinanzierung: Wie bereite ich mich auf das Kreditgespräch vor?

Wie bereite ich mich auf das erste Kreditgespräch vor?

In den seltensten Fällen können Hausbauende die Kosten für das Eigenheim durch eigene finanzielle Mittel stemmen. Deswegen führt der Weg sie mindestens einmal zur Bank oder einem anderen Kreditinstitut, um hier eine Fremdfinanzierung zu beantragen. Wer hier optimal vorbereitet ist und alle Unterlagen beisammenhat, kann bereits im Vorfeld Pluspunkte sammeln. Wie sich Bauherren am besten auf das Gespräch vorbereiten und welche Unterlagen benötigt werden, erfährst du hier. 

Warum gibt es Finanzierungsgespräche?

Bei Bauvorhaben geht es in der Regel um hohe Investitionssummen von mehreren Hunderttausenden Euros. Da möchte das Kreditinstitut oder die Bank natürlich auf Nummer sicher gehen und die Bauherren und -herrinnen persönlich kennenlernen, bevor einer Finanzierung zugesagt wird. Anhand von verschiedenen Faktoren wird dann die Bonität oder die Kreditwürdigkeit des potenziellen Kreditnehmers oder der -nehmerin bestimmt. Erst wenn die Bonität positiv ausfällt, wird in der Regel einer Baufinanzierung zugestimmt. 

Die Bonität bzw. Kreditwürdigkeit des potenziellen Kreditnehmers oder der -nehmerin wird mithilfe von persönlichen Angaben sowie Auskünften von externen Dienstleistern wie der SCHUFA durch einen bestimmten Score ermittelt. Dieser Score entscheidet über die Zusage und die Konditionen. Bei der Berechnung werden unter anderem die Einkommens- und Vermögensverhältnisse, das Alter der Hausbauenden, die Familien- und Arbeitsverhältnisse, das Eigenkapital, das zu finanzierende Objekt sowie der SCHUFA-Score berücksichtigt. Es hängt also von vielen Faktoren ab, ob der Bauherren bzw. -herrinnen einen Kredit erhalten. 

Mit einer optimalen Vorbereitung auf das Gespräch können Hausbauende dieses auch als Beratung nutzen – so können sie gezielt Fragen zu Konditionen, Laufzeit und Co. stellen und ihre eigenen Wünsche und Vorstellungen erläutern. Das zeigt dem zuständigen Berater oder der Beraterin, dass sie sich mit ihrer Finanzierung auseinandergesetzt haben, was einen positiven Eindruck hinterlässt. 

Mit einem persönlichen Finanzplan punkten 

Damit die Bank oder das kreditgebende Institut Klarheit über die finanzielle Situation des potenziellen Kreditnehmers bzw. der potenziellen Kreditnehmerin bekommt, werden alle wichtigen Faktoren durchleuchtet. Dazu zählt insbesondere auch das monatliche Plus, das Hausbauenden zur Verfügung steht. Bauherren und -herrinnen können hier schon einmal ein wenig Vorarbeit leisten und einen entsprechenden Finanzplan aufstellen, der die monatlichen Einnahmen und Ausgaben zeigt. Hier zeigt sich auch erstmals, wie viel am Ende für die Tilgungsrate, also den monatlichen Rückzahlungsbetrag, übrigbleiben könnte. 

Beim Finanzierungsplan werden auf der Einnahmenseite folgende Punkte mit entsprechender Höhe notiert: 

  • Gehälter/Löhne von allen Haushaltsmitgliedern 
  • sonstige Einkünfte wie z.B. Rente
  • Einkünfte aus Vermietung o.Ä. 
  • Kindergeld 
  • Elterngeld 
  • Einnahmen aus Nebenjobs

Auf der Ausgabenseite müssen folgende Kostenfaktoren einberechnet werden: 

  • Kosten für bestehende Kredite 
  • Versicherungsgebühren
  • Kosten für Autos (KFZ-Versicherung, Steuern, Benzin)
  • Sparverträge und Kontogebühren
  • Weitere Fixkosten (Mitgliedschaftsbeiträge, Gebühren, Fernsehen & Internett, Kindergartenbeiträge)
  • Weitere variable Kosten (Einkaufen, Kleidung, Freizeitgestaltung)
  • Sparreserven (Urlaub, Rücklagen)

Die Summen der Einnahmen und Ausgabenseite dienen als Grundlage für die Berechnung der monatlichen Zins- und Tilgungsrate. Die monatlichen Kosten für die Miete werden nicht in der Einnahmen-Ausgaben-Übersicht erfasst, weil sie während des Hausbaus durch die Finanzierungskosten ersetzt werden. 

Gemeinsam mit den weiteren Vermögensgegenständen und dem Eigenkapital kann dann die Baufinanzierung detailliert besprochen werden. 

Die Ausgaben- und Einnahmen-Übersicht gibt einen ersten Eindruck darüber, wie viel Baufinanzierung Bauherren und -herrinnen monatlich stemmen können. Je mehr Geld sie monatlich zur Verfügung haben, desto positiver fällt das Urteil der finanzierenden Institution aus. Die Faustregel ist: Die Kreditrate sollte 35 Prozent des monatlichen Nettohaushaltseinkommen nicht überschreiten. 
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Die richtigen Unterlagen bereithalten 

Eine optimale Vorbereitung zeigt sich auch darin, dass Hausbauende im Vorfeld des Gespräches schon alle Unterlagen und Dokumente zusammensuchen. Welche Papiere von der Bank benötigt werden, können Bauherren und -herrinnen in einem kurzen Telefonat herausfinden. Das bestimmen die Institute in der Regel selbst, weswegen es hier zu Unterschieden bei den verschiedenen Banken kommen kann. In der Regel werden aber Dokumente von den einzelnen Personen sowie der Immobilie, die gebaut oder gekauft wird, benötigt. 

Folgende Unterlagen sollten Bauherren und -herrinnen der Bank zur Verfügung stellen: 

Unterlagen zu Personen 

  • Gehaltsabrechnungen, Rentenbescheid (i.d.R. der letzten drei Monate)
  • Rentennachweise (privat oder gesetzlich)
  • letzter Einkommenssteuerbescheid 
  • aktuelle Selbstauskunft
  • Nachweise der privaten Krankenversicherung, sofern vorhanden
  • Nachweise über weitere Kreditzahlungen
  • Bei Selbstständigen, Gewerbetreibenden, Freiberuflern: Nachweise über Einnahmen/Ausgaben in Form von Einnahmenüberschussrechnungen, Bilanzen und Co. (i.d.R. der letzten zwei Jahre), Betriebswirtschaftliche Auswertungen und weitere Dokumente

Unterlagen zur Immobilie

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan 
  • Baubeschreibung 
  • Berechnungen zur Wohn- und Nutzfläche
  • Beschreibung der Eigenleistungen
  • Nachweise für die Versicherung
  • Geschätzte Baukosten 
  • Bei Immobilienkauf: Entwurf des Kaufvertrags, falls vorhanden

Sich ausreichend informieren

Bauherren und -herrinnen verbessern ihre Verhandlungsposition, wenn sie ausreichend informiert sind und mitreden können. Es sollte selbstverständlich sein, dass sie gängige Fachbegriffe aus der Branche kennen und über verschiedene Kreditmodelle informiert sind. „Sollzinssatz“, „Annuitätendarlehen“ und „Grundschuld“ sollten in ihren Wortschatz aufgenommen werden. So überzeugen Hausbauende mit einem selbstbewussten Auftritt, der die Verhandlungen über die individuellen Konditionen verbessern kann. Eine umfassende Online-Recherche über Konditionen anderer Banken oder Direktbanken kann ebenfalls zu einer besseren Verhandlungsposition führen, weil potenzielle Kreditnehmer und -nehmerinnen mit den in der Regel günstigeren Angeboten eine gute Verhandlungsbasis schaffen.  

Den ersten Eindruck nicht unterschätzen

Im Kreditgespräch möchte die Bank ihre potenziellen Kunden und Kundinnen gerne persönlich kennenlernen – dabei zählt auch der erste Eindruck. Deswegen sollten Hausbauende vor dem Gespräch auf eine gepflegte und saubere Kleidung wertlegen. Wer sich vorher gut informiert hat und vorbereitet ist, der kann voller Selbstbewusstsein in die Verhandlungen gehen. Bei Fragen oder Unklarheiten sollten Bauherren und -herrinnen immer gezielt nachfragen. 

In der Regel hinterlässt es einen positiven Eindruck, wenn die potenziellen Kreditnehmer und -nehmerinnen souverän und gelassen im Gespräch wirken, alle Unterlagen mitbringen und sich vorab gut vorbereitet haben. Der Bankberater bzw. die Bankberaterin kann dann die Eindrücke für die Baufinanzierung mitberücksichtigen. 

Notizen machen

In einem Kreditgespräch werden viele Dinge besprochen, da kann Mann oder Frau schnell den Überblick verlieren, vor allem, wenn es um Zahlen und Fakten geht. Deswegen ist es sinnvoll, sich ausreichend Notizen zu machen, damit das Gespräch zu Hause noch einmal durchgegangen werden kann. Außerdem sollte das Gespräch immer mit mind. zwei Personen erfolgen, denn vier Ohren hören mehr als zwei.

Veröffentlicht am 
14.3.2022

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