Erbpacht - Was ist das?

Erbpacht – Grundstückserwerb ohne Kauf

Wie wäre es eigentlich, wenn ich ein Haus bauen könnte, ohne ein Grundstück dafür kaufen zu müssen? Die sogenannte Erbpacht macht das möglich. Auf dem ersten Blick scheint das ein verlockendes Angebot für zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen zu sein und die Vorteile der Erbpacht liegen auf der Hand, es gibt jedoch auch einiges zu beachten - letzten Endes geht das Grundstück nie in das Eigentum der Bauherren und -herrinnen über. 

Eigenes Grundstück ohne Kauf – Der Weg über den Erbpachtvertrag

Im Erbpachtvertrag wird zwischen dem Eigentümer bzw. der Eigentümerin und dem Erbpachtberechtigten die Vereinbarung geschlossen, dass Ersterer dem Erbpachtberechtigten für eine bestimmte Zeit und eine bestimmte Bebauungsart ein Grundstück überlasst. In diesem Sinne wird das Bauland nicht an die Bauherren und -herrinnen verkauft und diese werden auch nicht die Eigentümer bzw. Eigentümerinnen, sondern nur die Pächter und Pächterinnen dieses Grundstücks. Die Laufzeit dieser Vereinbarung beträgt in der Regel 99 Jahre und es ist ein entsprechender Pachtzins von den Pächtern und Pächterinnen zu zahlen. Der Betrag wird grundsätzlich halbjährig im Voraus bezahlt und indexiert, das heißt, an die Veränderungen der Lebenshaltungskosten und der Inflationsrate angepasst. Im Allgemeinen liegt der Pachtzins bei 4-6 % des Grundstückswertes jährlich. 

Läuft der Vertrag nach der vereinbarten Zeit aus, so wird das Grundstück wieder dem Eigentümer bzw. der Eigentümerin überlassen. Ist eine Immobilie auf dem Grundstück erbaut worden, so muss der Eigentümer bzw. die Eigentümerin eine Entschädigung für diese bezahlen, die beträgt mindestens zwei Drittel des Immobilienwertes. 

Grundsätzlich können Erbpachtverträge nicht gekündigt werden, es sei denn, der sogenannte Heimfall tritt ein, sprich – das Erbbaurecht fällt zurück auf den Eigentümer bzw. die Eigentümerin. Das kann der Fall sein, wenn der Eigentümer oder die Eigentümerin Eigenbedarf anmeldet oder das Grundstück nicht in ausreichendem Maße gepflegt wird.

Auf die Eigentümer bzw. Eigentümerinnen kommt es an 

In der Regel sind Kirchen, Gemeinden, Stiftungen oder auch Privatpersonen Erbbaurechtsgeber und -geberinnen und somit auch Eigentümer und Eigentümerinnen der Grundstücke, die verpachtet werden. Diese können sich grundsätzlich auch das Mitspracherecht bei Veränderungen und Co. sichern, was dann zu Konflikten zwischen den Parteien führen kann. Ein nicht ausschließbares Recht haben die Erbbaurechtsgeber und -geberinnen, wenn es um den Verkauf des Erbbaurechts geht. Hierfür muss der Grundstückseigner oder die -eignerin ihre Zustimmung erteilen. Wird einem Verkauf zugestimmt, erhält der Erwerber zu den gleichen Konditionen das Erbbaurecht. Aus berechtigten Gründen, z.B. aufgrund schlechter Bonität, kann der Verkauf auch abgelehnt werden. 

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Vor- und Nachteile vom fremden Grundstück

Die Vorteile liegen klar auf der Hand, vor allem für finanziell schwache Bauherren und -herrinnen scheint die Erbpacht eine Entlastung zu bringen – tolle Grundstücke in begehrten Lagen zum niedrigen Pachtzins. Wer würde da nicht zu schlagen? Eine Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile regt jedoch zum Nachdenken an:

VorteileNachteile
Niedrige Zinsen im Gegensatz zur GrundstücksfinanzierungMit steigender Laufzeit zahlen Hausbauende mehr und am Ende des Vertrages geht das Grundstück nicht in ihr Eigentum über
Für finanziell schwache Hausbauende von VorteilFinanzierung wg. Erbpacht nicht immer gewähreistet
Möglichkeit, mit sozial orientierten Kriterien an ein attraktives Grundstück zu kommenBau und Veränderungen am Haus müssen eventuell mit dem Erbbaugeber bzw. -geberin besprochen werden
Möglicher Verkauf oder Vererbung des ErbbaurechtsKurze Restlaufzeit verringert die Chancen, das Erbbaurecht zu verkaufen
Entschädigung für die Immobilie am Ende der RestlaufzeitEntschädigung entspricht nicht dem hundertprozentigen Wert der Immobilie

Am Ende müssen die Hausbauenden abwägen, welche Vor- und Nachteile für sie persönlich überwiegen. Besonders in Großstädten, wo es wenig bebaubare Flächen gibt, ist die Erbpacht eine attraktive Möglichkeit, ein passendes Grundstück für sich zu finden. Auch der finanzielle Aspekt ist nicht außer Acht zu lassen. 

Grunderwerbssteuer zahlen – Ja oder Nein?

Zunächst ist die Frage mit einem klaren „Ja“ zu beantworten. Aber die Grunderwerbssteuer berechnet sich anders als üblich. Die Grundlage für die Berechnung sind die jährliche Pacht, ein Umrechnungsfaktor und die Laufzeit des Pachtvertrages. In der Summe ist die Grunderwerbssteuer in diesem Fall günstiger als im Allgemeinfall. 

Das sollte im Erbpachtvertrag stehen

  • Im Erbpachtvertrag sollte die genaue Laufzeit angeführt sein. Diese beträgt in der Regel 60-99 Jahre. Es ist genau zu erläutern, welche Art von Bebauung erlaubt ist - Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaus. Auch für Erbbaurechtsnehmer gelten bei der Realisierung des Bauvorhabens darüber hinaus die Bebauungspläne usw. 
  • In der Wertsicherungsklausel wird festgelegt, an welchem Index sich der Pachtzins orientiert und mit welchen Abständen dieser angepasst wird. In der Regel ist der zugrunde liegende Index der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes und die Anpassung wird jeweils innerhalb von 3-5 Jahren vorgenommen. 
  • Das Erbbaurecht wird in einem gesonderten Grundbuch eingetragen, dem Erbbaugrundbuch. Auch in diesem Verfahren muss ein notariell beurkundeter Vertrag vorliegen, der die Grundlage für den Erbpachtzins bildet. Dieser wird als Reallast mit den Vereinbarungen über die Zinsanpassung ebenfalls ins Grundbuch eingetragen. 
  • Falls das Haus verkauft wird, hat der Eigentümer bzw. die Eigentümerin des Grundstücks ein Vorkaufsrecht für die auf dem Grundstück stehende Immobilie. Aber auch für den Erbbaurechtsgeber bzw. -geberin sollten die gleichen Konditionen wie für andere Käufer und Käuferinnen gelten, das muss vertraglich geregelt werden. 

Erbpacht – viele Vorteile und kein Eigentum 

Auch wenn du von den Vorteilen der Erbpacht überzeugt bist, solltest du dir zunächst Gedanken machen, ob du die Risiken dafür eingehen möchtest. Wenn Kirchen und Gemeinden mit Erbpachtgrundstücken locken, zögern viele Bauherren und -herrinnen nicht und schlagen unüberlegt zu, vor allem wenn es um Grundstücke in Ballungszentren geht, die rar sind. Am Ende sollte dir bewusst sein, dass das Grundstück in der Regel nie in dein Eigentum übergeht und du bei den Gestaltungsmöglichkeiten eingeschränkt bist. Aus finanzieller Sicht kann es sich jedoch lohnen, die hohen Anschaffungskosten für ein Grundstück zu umgehen und sich zunächst mit dem geringeren Pachtzins zu vergnügen. Doch auf langfristige Sicht ist dieser um einiges teures als das eigen finanzierte Grundstück, das irgendwann einmal abgezahlt ist. 

Als Erbbaunehmer solltest du dir in jedem Fall das Vorkaufsrecht zu sichern lassen, damit du dir die Möglichkeit vorbehältst, das Grundstück bei Veräußerung zu kaufen.

Veröffentlicht am 
May 31, 2021

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