Werkvertrag: Das musst du für deinen Hausbau wissen

Der Werkvertrag

Fast kein Hausbauer bzw. keine Hausbauerin kommt ohne die fachkundige Unterstützung von Handwerkern zu seinem oder ihrem Traum von den eigenen vier Wänden. Egal ob es der Tischlerbetrieb um die Ecke, der Maurer aus Norddeutschland oder der Fliesenleger aus dem Nachbarort ist, Bauherren und -herrinnen sollten den Handwerksbetrieb nicht nur sorgfältig auswählen, sondern auch alle Leistungen vertraglich festhalten, um immer auf der sicheren Seite zu sein. 

Grundlagen zu Werkverträgen

In der Regel sind Verträge, die mit Handwerkern geschlossen werden, sogenannte Werkverträge, die im Bürgerlichen Gesetzbuch in den § 631ff geregelt sind. Ein Werkvertrag setzt voraus, dass der Auftragnehmer bzw. die Auftragnehmerin, in diesem Fall ein Handwerker oder eine Handwerkerin, sich dazu verpflichtet, eine bestimmte vereinbarte Leistung (ein Werk) gegen Entlohnung zu erbringen. Im Gegenzug muss der Auftraggeber oder die Auftraggeberin für diese Leistung bezahlen. 

Was sich auf den ersten Blick zunächst einfach anhört, ist auf den zweiten Blick sehr risikobehaftet. Ist die Leistung nicht korrekt oder widersprüchlich definiert, kann es zu Konflikten zwischen den Parteien kommen. Deswegen müssen Bauherren und -herrinnen einige Aspekte bei der Vertragsgestaltung beachten. 

Wichtigste Aspekte im Vertrag mit Handwerkern/Handwerkerinnen

Besonders weil es im Hausbau um hohe Investitionssummen und komplexe Arbeiten geht, ist es wichtig, dass alle Vereinbarungen mit Bauherren und -herrinnen und Handwerksunternehmen vertraglich festgehalten werden. Die Gefahr, dass auf dem Bau etwas schief gehen kann, ist immer groß, deswegen ist es für Hausbauende beruhigend, wenn sie die versprochenen Leistungen schwarz auf weiß vorliegen haben. 

  • Leistungen: 

Zunächst sollten sich Hausbauende darüber Gedanken machen, welche Leistungen notwendig sind und welches Fachpersonal dafür gebraucht wird. Teilweise übernehmen Bauherren und -herrinnen die Vorarbeiten und die eigentliche Arbeit wird dann von einer Fachkraft durchgeführt. Dann sollten die Leistungen möglichst auf das Ergebnis ausgerichtet, genau und detailliert festgehalten werden. Wird beispielsweise ein Maler beauftragt, so wird genau festgehalten, dass dieser nicht nur die Wände streicht, sondern auch weitere Arbeiten durchführt, wie zum Beispiel Spachteln, Streichen der Decke, Grundieren und Co. 

  • Kosten:

Hinsichtlich der Kosten lassen sich drei verschiedene Vergütungsvarianten unterscheiden. 

  1. Einheitspreisvertrag: Die Parteien vereinbaren einen festen einheitlichen Preis für eine Leistung pro bestimmter Einheit, zum Beispiel die Kosten für das Verlegen des Bodens pro Quadratmeter. 
  2. Pauschalpreisvertrag: Hier wird ein fester Gesamtpreis vereinbart, der alle Kosten für die gesamten Leistungen beinhaltet. Dieser ist wie der Einheitspreisvertrag bindend. 
  3. Stundenlohnvertrag: Die Parteien vereinbaren die Vergütung auf Basis der geleisteten Stunden, zuzüglich der Anfahrts- und Materialkosten. Hier kann die Rechnungssumme wesentlich höher ausfallen als bei den beiden anderen Varianten, da sich Handwerker oder Handwerkerin bei der Stundenanzahl oder den Materialkosten verschätzen kann. 

In der Regel holen sich Hausbauende vor dem eigentlichen Vertragsabschluss einen Kostenvoranschlag ein, in dem der Handwerker bzw. die Handwerkerin die Kostenhöhe des Auftrags schätzt. Hier sollten Bauherren und -herrinnen aber vorsichtig sein, die Beträge in Kostenvoranschlägen und die späteren Rechnungsbeträge können um bis zu 25 Prozent voneinander abweichen. Ist die Differenz zwischen den beiden jedoch höher, können Bauherren und -herrinnen unter gewissen Umständen vom Vertrag zurücktreten. Bauherren und -herrinnen sollten sich in diesem Fall deswegen immer ein Angebot einholen, an dieses ist der Handwerker bzw. die Handwerkerin gebunden. 

  • Weitere Vereinbarungen: 
  1. Fristen und Termine: Es sollte vertraglich festgehalten werden, wann welche Leistung begonnen werden soll und wann sie fertiggestellt sein soll. Hier können auch Säumniszuschläge vereinbart werden, wenn die Fristen nicht eingehalten werden. 
  2. Abschlagszahlungen: Besonders bei größeren Arbeiten am Bau ist es häufig so, dass Abschlagszahlungen für bereits erfüllte (Teil-)Leistungen gezahlt werden. Hier sollte aber deutlich formuliert werden, wann die Abschlagszahlung fällig wird und in welcher Höhe. Auch sollte fixiert werden, dass die Zahlung nur unter der Voraussetzung erfolgt, dass keine Mängel an der Leistung bestehen. 
  3. Abnahme: Es ist sinnvoll, eine förmliche Abnahme mit dem ausführenden Handwerker bzw. der Handwerkerin zu vereinbaren. Hier wird ein Protokoll aufgesetzt, das alle eventuellen Baumängel und nicht vollendete Arbeiten enthält. 
  4. Gewährleistung: Im Vertrag sollte grundsätzlich eine Gewährleistungspflicht von 5 Jahren vereinbart werden. Weitere Regelungen sollten Hausbauende besser überdenken und sich gut informieren. 
  5. Schriftform: Auch wenn mündliche Verträge möglich sind, sollten Bauherren und -herrinnen immer die Schriftform bevorzugen. 
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Was tun, wenn es doch Ärger gibt?

Ist die Leistung doch nicht so, wie es Handwerker bzw. Handwerkerin und Bauherr und Bauherrin vereinbart haben oder passiert im schlimmsten Fall sogar gar nichts auf der Baustelle haben Auftraggeber und -geberinnen folgende Möglichkeiten, um sich zur Wehr zu setzen. 

  • Handwerker/in kommt seiner/ihrer Leistung nicht nach. 

Teilweise kann es vorkommen, dass, obwohl ein abgeschlossener Werkvertrag vorliegt, der Handwerker oder die Handwerkerin erst gar nicht tätig wird. Eine besondere Situation für Bauherren und -herrinnen, da sie nicht einfach so vom Vertrag zurücktreten können. Bevor nämlich das Rücktrittsrecht wegen Nichterfüllung in Anspruch genommen werden kann, müssen Hausbauende den Auftragnehmer bzw. -nehmerin abmahnen und ihm oder ihr eine angemessene Frist zur Leistungserfüllung setzen und das am besten schriftlich. Reagiert die Gegenpartei nicht darauf, dann muss der Auftraggeber bzw. die Auftraggeberin diesen Vorgang noch einmal wiederholen, allerdings dieses Mal mit dem Zusatz, dass alle Leistungen nach dieser Frist abgelehnt werden. Erst dann ist es für den Bauherr oder die Bauherrin möglich, vom Vertrag zurückzutreten und gegebenenfalls Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. 

  • Die geschuldete Leistung ist mangelhaft. 

Für Bauherren und -herrinnen ist es auch besonders ärgerlich, wenn die Arbeit von dem Handwerksbetrieb nur mangelhaft ausgeführt wird. In diesem Fall können Hausbauende dem Handwerker oder der Handwerkerin eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Die Zeitspanne, die anzusetzen ist, ist von dem Aufwand der Nachbesserung abhängig. Je geringer der Aufwand, desto kürzer kann die Frist gesetzt werden. In dieser Aufforderung bzw. mit einer erneuten Fristsetzung ist es möglich, dass Auftraggeber androhen, die Leistung nach dem Verstreichen der Frist nicht mehr anzunehmen oder einen Dritten zu beauftragen, der die Nachbesserung auf Kosten des Handwerkers oder der Handwerkerin durchführt. Natürlich sollte auch hier alles in Schriftform erfolgen. Nach diesem Prozedere können Hausbauende bei Nichterfüllung auch Schadensersatz oder Minderung der Vertragssumme verlangen. 

Mit einem Anwalt zum Erfolg

Wenn nichts hilft, dann solltest du als Hausbauer oder Hausbauerin einen entsprechenden Fachanwalt aufsuchen, der dich bei der Einholung der Forderung und darüber hinaus rechtlich unterstützt. 

Veröffentlicht am 
10.6.2021

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