Der Grundstückskaufvertrag

Wenn die Tinte auf dem Kaufvertrag getrocknet ist, dann können sich Bauherr und -herinnen freuen – ein großer Schritt in Richtung Traumhaus ist geschafft. Aber was müssen Hausbauende beim Kaufprozess und beim Grundstückskaufvertrag an sich beachten? Der Grundstückskaufvertrag muss anders als Kaufverträge über Fahrzeuge oder Ähnliches notariell beurkundet werden (§ 311 b BGB). Das heißt – er entfaltet erst seine Rechtswirksamkeit, wenn alle relevanten Genehmigungen und Vollmachten vorliegen und der Notar den Kauf bestätigt. 

• Ohne Notar oder Notarin geht’s nicht
• Die wesentlichen Inhalte des Vertrages
• Rücktrittsrecht und Widerruf
• Doppelt geprüft hält besser

Ohne Notar oder Notarin geht’s nicht 

Damit ein Grundstückskaufvertrag rechtlich bindend ist, muss er beim Notar bzw. bei der Notarin beurkundet werden. Dabei steht es den Käufern und Käuferinnen frei, welchen Notar bzw. welche Notarin sie wählen. Der Vertragsabschluss beim Notar bzw. der Notarin ist einer der Meilensteine im Bauprozess, denn mit deiner Unterschrift bestätigst du den Kauf des Grundstücks und setzt den Eigentumsübertrag in Gang. 

Bevor es zu dem Termin beim Notar oder bei der Notarin kommt, erhalten die beteiligten Parteien einen Kaufvertragsentwurf mit allen wichtigen Bestimmungen. Außerdem wird durch den Notar oder die Notarin geprüft, ob es Grundbucheintragungen wie Wegerechte oder Grundschulden gibt, die beim Kauf beachtet werden müssen und über die der Notar aufgeklärt sein muss. Bis zum Termin haben die Vertragsparteien Zeit, den Entwurf zu prüfen. 

Dabei läuft der Termin beim Notar bzw. bei der Notarin im Allgemeinen immer gleich ab, solange es keine Fragen zum Inhalt oder Differenzen zwischen den Parteien gibt. Zuerst werden die Personalien der beteiligten Personen aufgenommen, dann liest der Notar oder die Notarin im Beisein aller Beteiligten den Kaufvertrag vor und die Parteien unterschreiben ihn, der Notar oder die Notarin bestätigt den Kauf und das Ergebnis ist ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag. Per Post erhalten die Käufer und Käuferinnen nach einigen Tagen die gesiegelte Abschrift und die entsprechende Rechnung. 

Darüber hinaus ist der Notar bzw. die Notarin auch für die Eintragung im Grundbuch und die daraus folgenden Schritte zuständig. Sind alle Voraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllt, dann erhalten die Käufer und Käuferinnen vom Notar oder der Notarin die Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises. Nach der Überweisung des Kaufpreises ist der Kauf abgeschlossen. 

Die wesentlichen Inhalte des Vertrages

In einem Kaufvertrag werden alle wichtigen Daten und Bestimmungen über den Kauf des Grundstücks festgehalten. Käufer und Käuferinnen sowie Verkäufer und Verkäuferinnen sind dazu verpflichtet, die im Kaufvertrag genannten Bedingungen zu erfüllen. Sprich – die Käufer und Käuferinnen verpflichten sich zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises und die Verkäufer und Verkäuferinnen zum Eigentumsübertrag auf die andere Partei. 

In der Regel folgt der Aufbau eines Grundstückskaufvertrags einem einheitlichen Muster, wobei Unterschiede in Formulierungen und dem Umfang nicht unüblich sind. 

Im Wesentlichen sollte ein Kaufvertrag Folgendes beinhalten: 

• Persönliche Daten von den Parteien 

1. Namen und Anschriften der Parteien 

• Aktuelle Grundbucheintragungen: 

1. Name des Eigentümers oder der Eigentümerin im Grundbuch
2. relevante Daten zum Grundstück: Flurnummer, Adresse, Größe des Grundstücks
3. Angaben zur Erschließung und zum sonstigen baurechtlichen Zustand
4. Angaben zu bestehenden Belastungen, z.B. Hypotheken
5. Auflassung und Auflassungsvormerkung

• Detaillierte Angaben zum Kauf: 

1. Kaufpreis des Grundstücks
2. Zahlungsmodalitäten (z.B. Zahlungszeitpunkt)
3. Übergabedatum 
4. Vereinbarung zur Kostenübernahme der Vertragskosten (Notar- und Grundbuchkosten)

• Nebenabsprachen und zusätzliche Anmerkungen: 

1. Inventarlisten über die auf dem Grundstück verbleibenden Sachen
2. evtl. Zwangsvollstreckungsunterwerfung
3. Rücktrittsvorbehalte
4. Bestimmungen zur Mängelhaftung
5. Abschriften 
6. sonstige Nebenabreden (weitere verbundene Verträge, z.B. von Fertighausherstellern)

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Rücktrittsrecht und Widerruf 

Wenn sich Käufer und Käuferinnen oder Verkäufer und Verkäuferinnen vor Vertragsabschluss oder bei bereits beurkundetem Vertrag nochmals umentscheiden oder arglistige Täuschung im Spiel ist, können Widerrufsvereinbarungen oder das Rücktrittsrecht vom Vertrag in Kraft treten. 

Ist die Unterschrift noch nicht unter den Kaufvertrag gesetzt bzw. dieser noch nicht notariell beurkundet, ist der Vertrag nicht rechtswirksam, d.h. auch, dass die Parteien keine Verpflichtungen aus dem Vertrag haben und in der Regel auch keine Schadensersatzansprüche geltend machen können. Unter bestimmten Voraussetzungen kann es jedoch doch dazu kommen, dass Käufer*innen oder Verkäufer*innen verpflichtet werden, für getätigte Aufwendungen Schadensersatz zu leisten. Wenn die Käufer*innen zum Beispiel der festen Überzeugung waren, dass der Verkäufer an sie veräußert und ihnen durch ein Bodengutachten oder sonstige Aufwendungen Kosten entstanden sind. Die Beweislast liegt bei demjenigen, der Aufwendungen geltend machen möchte. 

Während der Vertragsgestaltung kann in jedem Vertrag eine freiwillige Widerrufserklärung vereinbart werden. Dort wird erfasst, dass der Vertrag innerhalb eines bestimmten Zeitraums widerrufen werden kann. 

Sollte der begründete Verdacht bestehen, dass Mängel am Grundstück vorliegen und die Verkäufer diesen bewusst verschwiegen haben, so können Käufer und Käuferinnen vom Rücktritt des Vertrages Gebrauch machen. 

Doppelt geprüft hält besser

Es gibt einige Details, auf die du beim Prozess und beim Grundstückskaufvertrag selbst achten kannst. Dabei ist es unerlässlich, bei begründeten Zweifeln einen Experten oder eine Expertin zurate zu ziehen. 

Checkliste: 

• Die Wahl des Notars: Grundsätzlich sollte überprüft werden, ob der Notar oder die Notarin eine besondere Beziehung zu der Verkaufspartei hat. Das ist vor allem bei Bauträgern, Fertighausherstellern und Maklern sowie Maklerinnen zu prüfen, die oft mit denselben Notaren oder Notarinnen zusammenarbeiten. Notare und Notarinnen sollen den Vertragsparteien als Vermittler dienen und keiner der Beteiligten soll bevorteilt werden. In dem Fall kann einfach ein anderer Notar oder eine andere Notarin ausgewählt und so das Problem einer möglichen Geschäftsbeziehung umgangen werden. 
• Vollständigkeit und Richtigkeit: Natürlich sollten alle Angaben und Daten aus dem Kaufvertrag aktuell und vollständig sein, das fängt bereits bei Namen und Adressen an und endet bei den vollständigen Angaben aus dem Grundbuch. Auch die vereinbarte Kaufpreissumme und die Zahlungsmodalitäten sollten korrekt erfasst sein. 
• Grundbuch checken: Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, können die potenziellen Käufer und Käuferinnen Einsicht in das Grundbuch nehmen, um böse Überraschungen zu vermeiden, wie z.B. Wegerechte, Vorkaufsrechte oder weitere Ansprüche, die mit dem Grundstück verbunden sind. 
• Nebenabreden schriftlich festhalten: Jegliche Nebenabreden, die von der Verkaufspartei gemacht werden, sollten im Kaufvertrag aufgenommen werden, da Gewährleistungsansprüche von Verkäufern und Verkäuferinnen grundsätzlich ausgeschlossen werden. Hier kann es zum Beispiel um die Zusicherung für den Bau eines bestimmten Gebäudes gehen. 
• Zwangsvollstreckungsunterwerfung beachten: Durch diese Vereinbarung können der Kaufpartei große Nachteile entstehen, da z.B. bei einer Nichtzahlung des Kaufpreises eine sofortige Zwangsvollstreckung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO droht. Genauer bedeutet das, dass der Gerichtsvollzieher oder die -vollzieherin sofort beauftragt und die Vollstreckung durchgeführt werden kann. Käufer und Käuferinnen können dann nur mit einer Vollstreckungsabwehrklage reagieren, um so den Prozess abzuwenden. 
• Auflassung und Auflassungsvormerkung: Dadurch sichern sich Käufer und Käuferinnen das Recht, dass das Grundstück bis zur Zahlung des Kaufpreises nicht an andere verkauft oder durch die Verkaufspartei beliehen werden kann. 

Zu guter ist es wichtig, dass die Parteien ausreichend Zeit hatten, um den Vertragsentwurf zu prüfen und eventuelle Veränderungen vorzunehmen. Nach § 17 Beurkundgesetz Abs. 2a soll die Urkunde Verbrauchern und Verbraucherinnen im Regelfall spätestens 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen.