Der Bauvertrag mit dem Bauunternehmer – Alles, was du wissen musst

Wer beim Hausbau alles richtig machen möchte, der muss sich auch mit rechtlichen Aspekten, Vertragsinhalten und Co. beschäftigen, vor allem dann, wenn Hausbauende mit verschiedenen Baupartnern zusammenarbeiten. Einer dieser Baupartner ist der Bauunternehmer, mit dem ein eigener Vertrag über die einzelnen Leistungen geschlossen werden muss. Hier solltest du dich als Bauherr genau über Abschlagszahlungen, die Abnahme oder die Kündigung des Vertrages informieren. Dabei wollen wir dir helfen, indem wir dir aufzeigen, was die Grundlagen und Inhalte des Bauunternehmervertrages sind und worauf du beim Abschluss achten solltest. 

• Auf die Vertragsgrundlage kommt es an (VOB und BGB)
• Was in einem Bauvertrag steht
• Wie du am besten mit Mängeln umgehst

Auf die Vertragsgrundlage kommt es an (VOB und BGB)

Sobald du mit einem Bauunternehmen zusammenarbeitest, solltest du einen Bauvertrag abschließen. Im eigentlichen Sinne handelt es sich auch bei diesem Vertrag um eine Sonderform des Werkvertrags. Wenn es um die Vertragsgrundlagen für den Bauvertrag geht, kommen mindestens zwei Möglichkeiten infrage: Einerseits gibt es die Option, den BGB-Bauvertrag (Bürgerliches Gesetzbuch) abzuschließen und andererseits die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (kurz: VOB). 

• Bauvertrag nach BGB

Wenn du dich an den Vorgaben des BGBs orientierst, dann wird genau dann ein Bauvertrag geschlossen, wenn eine Bauwerk herstellt, wiederhergestellt, beseitigt oder umgebaut wird. Gegenstand des Vertrags muss nicht zwingend ein Bauwerk sein, es kann sich auch um Außenanlagen oder um Teile des Bauwerks handeln. 

Im Zuge der Novellierung des BGB wurden 2018 neue Vorschriften für den Bauvertrag formuliert, hier sind die §§ 650a-h interessant für dich. 

• Bauvertrag nach VOB

Die Vergabe und Vertragsordnung wird vom Vergabe- und Vertragsausschuss Bau erstellt und ist vor allem für die öffentliche Hand verpflichtend. Dabei ist sie nicht wie das BGB ein gültiges Gesetz, sie ist vielmehr als eine allgemeine Geschäftsbedingung zu verstehen, da das Werk nur als eine Vertragsbedingung zu verstehen ist. Die VOB wird erst dann Vertragsbestandteil, wenn die Parteien das ausdrücklich festlegen. Im Vertrag ist sie in der Regel unter dem Punkt „Vertragsbestandteile“ zu finden. Die VOB zielt darauf ab, einen fairen und angemessen Wettbewerb in der Baubranche zu ermöglichen, um beispielsweise Korruption zu vermeiden. 

Die VOB wird in drei Abschnitte untergliedert, wobei der zweite Teil, also die VOB/B und teilweise der dritte Abschnitt VOB/C für private Bauherren am wichtigsten sind. In insgesamt 18 Paragrafen werden teilweise abweichende und teilweise erweiternde Regelungen, speziell für das private Bauhandwerk formuliert, die im BGB eher allgemein formuliert im Werkvertragsrecht zu finden sind. 

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Was in einem Bauvertrag steht

Um böse Überraschungen und Stress während des Bauprozesses zu vermeiden, sollte ein schriftlicher Vertrag über die Bauleistungen getroffen werden, damit alle Parteien sich auf diesen berufen können. Aber welche Inhalte kannst du in einem Bauvertrag finden beziehungsweise was musst du über den Bauvertrag wissen?

• Leistungen: Wie in fast allen Verträgen auf dem Bau ist es wichtig, dass im Bauvertrag die Bauleistung ausführlich und konkret definiert wird. In der Leistungsbeschreibung findet der Unternehmer unter anderem die Leistungen, die er zu erbringen hat und die, mit denen er kalkulieren muss. 
  

• Abschlagszahlungen: Der Unternehmer hat das Recht auf Abschlagszahlungen. Im Falle der VOB/B ist es möglich, einen Zahlungsplan zu vereinbaren. Da solltest du aber vorsichtig sein und dich nicht auf zeitbezogene, zum Beispiel monatliche Zahlungen einlassen. Eine Zahlung ist nur dann berechtigt, wenn eine Leistung erbracht worden ist. 
  

• Vergütung: Du als Bauherr beziehungsweise Auftraggeber bist dazu verpflichtet, die vertraglich vereinbarte Vergütung zu leisten. Du kannst dich gemeinsam mit dem Bauunternehmer entweder auf einen Einheitspreis oder einen Pauschalpreis einigen. Die Vergütung ist dann zu zahlen, wenn die Abnahme erfolgt ist und der Bauherr eine Schlussrechnung gestellt hat. 
  

• Sicherheitsleistungen: Ein heikles Thema sind die Sicherheitsleistungen. Prinzipiell ist es möglich, dass der Unternehmer Vorauszahlungen als Sicherheit von dir als Bauherr erwartet. Aber auch im umgekehrten Fall kannst du Sicherheitsleistungen einbehalten, denn nichts ist schlechter, als dass das Unternehmen, was dich beim Hausbau unterstützt, pleite oder insolvent geht. Nicht nur, dass du auf einem unfertigen Haus sitzt, du wirst auch mit deiner Forderung Teil der Insolvenzmasse. 
  

• Abnahme: Die Abnahme hat im Baurecht einen besonders hohen Stellenwert. Der Bauherr beziehungsweise Auftraggeber bewilligt während der Abnahme sozusagen die vertraglich vereinbarte hergestellte Leistung, sodass diese vorerst als mängelfrei gilt, solange nichts anderes protokolliert wird. Und genau deswegen ist sie für dich als Bauherren sehr relevant, weil es zu einer Umkehr der Beweislast kommt. Gilt die Bauleistung als abgenommen, bist du in der Pflicht zu beweisen, dass der Mangel durch den Unternehmer verursacht worden ist. Dabei kann die Abnahme auf drei unterschiedliche Weisen erfolgen - konkludent, ausdrücklich oder förmlich. 
  

Du solltest in jedem Fall immer eine förmliche Abnahme vereinbaren, da diese zum Beispiel eine Vor-Ort-Begehung notwendig macht und dir die Möglichkeit bietet, einen Dritten miteinzubeziehen. Bei gravierenden Mängeln kannst du die Abnahme verweigern, das sind solche, die zum Beispiel die Funktionstauglichkeit der Leistung beeinflussen. 

• Kündigung: Eine Kündigung ist von beiden Seiten möglich, muss aber in jedem Fall schriftlich erfolgen. Wenn du als Bauherr kündigst, bist du allerdings dazu verpflichtet, dem Auftragnehmer die volle Vergütung zu leisten, abgezogen werden dabei die ersparten Anwendungen. Außerdem hast du nach VOB die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen, wenn der Unternehmer die Leistung nicht fristgerecht fertigstellt oder gravierende Pflichtverletzungen vorliegen. Dem Unternehmer selbst steht eine Kündigung unter anderem zu, wenn du als Bauherr deinen Zahlungen nicht fristgerecht oder vollständig nachkommst. Darüber hinaus besteht die Option, den Vertrag aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) zu kündigen. Das gilt für beide Parteien gleichermaßen. 

Wie du am besten mit Mängeln umgehst

Hast du trotz vollständiger Abnahme und Co. einen Mangel entdeckt, heißt es für dich unverzüglich handeln. Zum Glück hast du das Gesetz auf deiner Seite, dass dir je nach Vertragsgrundlage eine Gewährleistungsfrist von mindestens vier Jahren bei einem VOB-Vertrag oder fünf Jahren bei einem BGB-Vertrag zu sichert. Diese Verjährungsfristen gelten nicht für arglistig verschwiegene Mängel, die dem Unternehmer beispielsweise von vornherein bekannt waren. Laut dem Gesetz hast du verschiedene Möglichkeiten, unter anderem kannst du zum Beispiel nach § 635 BGB eine Nacherfüllung auf Kosten des Auftragnehmers verlangen. Andere Optionen sind, dass du Schadensersatzforderungen geltend machst oder die Vergütung minderst. 

Wenn es um Schadensbeseitigung und Mängelansprüche geht, dann solltest du in jedem Fall einen Anwalt zurate ziehen, der dich dabei unterstützt, deine Forderungen einzutreiben.

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