Hausbaunews KW 4 (22.01.2024 - 28.01.2024) 

Aktuelle Nachrichten aus der Bau- und Immobilienbranche mit Informationen und Trends für Bauende und alle, die es noch werden wollen.

• Banken sprechen sich gegen mögliche Einkommensbeschränkungen aus
• Ab Februar neue KfW-Förderungen: Bauherr:innen sollten aber schnell sein!
• Höherer Eigenkapitalanteil senkt Zinssatz

Banken sprechen sich gegen mögliche Einkommensbeschränkungen aus 

Banken äußern Bedenken bezüglich eines Gesetzesvorschlags, der möglicherweise Einkommensbeschränkungen für Immobilienkredite einführen könnte. Sie machen darauf aufmerksam, dass dies die Aktivitäten im Wohnungsbau einschränken könnte.

Die Deutsche Kreditwirtschaft (DK) zeigt Besorgnis über neue gesetzliche Hürden, die den Erwerb und die Errichtung von Wohnimmobilien in Deutschland beeinträchtigen könnten. Laut Berichten des "Handelsblatts" kritisiert die DK in einem Schreiben an Finanzminister Christian Lindner (FDP) einen Gesetzentwurf, der es der Finanzaufsicht BaFin ermöglichen würde, Einkommensgrenzen für die Vergabe von Krediten für Wohnimmobilien einzuführen. Das “Handelsblatt” veröffentlichte Textteile eines vom 15. Dezember des vergangenen Jahres stammenden Schreibens der DK, welches nicht öffentlich ist: "Wir halten dies in einer Zeit, in der rund 700.000 Wohnungen fehlen, der Wohnungsneubau fast zum Erliegen gekommen ist und die seit Jahresbeginn gegebenen Wohnimmobiliendarlehenszusagen um circa 40 Prozent unter Vorjahresniveau liegen, für ein falsches politisches Signal", heißt es dort. 

Auf Anraten des Ausschusses für Finanzstabilität plant die Bundesregierung die Einführung von einkommensbasierten Instrumenten bei der Immobilienfinanzierung. Dadurch könnte der BaFin ermöglicht werden, das Verhältnis von Gesamtschulden zum Einkommen bei Immobilienkrediten für neue Kreditnehmer:innen zu beschränken. Zusätzlich könnten diese Instrumente auch eine Obergrenze für das Verhältnis der monatlichen Kreditraten zum Einkommen festlegen.

Allerdings könnte der Zeitpunkt für derartige Veränderungen problematisch sein, da der Immobiliensektor bereits durch steigende Kreditzinsen und Baukosten belastet ist. Laut Berichten in den Medien ist die Stimmung in den Führungsetagen der Wohnungsbauunternehmen auf einem Rekordtief. Die Deutsche Kreditwirtschaft warnt davor, dass diese Maßnahmen die Bautätigkeit weiter einschränken und die Wohnungsnot verschärfen könnten.

Banken äußern Bedenken, dass die neuen Regelungen bestimmte Bevölkerungsgruppen wie junge Familien sowie Personen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen beim Erwerb von Immobilien benachteiligen könnten.

Eine Sprecherin des Finanzministeriums verteidigte die geplanten Maßnahmen als Reaktion auf die Kritik. Sie erklärte, es handle sich dabei um "international anerkannte Standardinstrumente für risikoreiche Kredite" und betonte, dass eine Anwendung dieser Instrumente derzeit in Deutschland nicht zur Diskussion stehe. "Vergeben die Banken keine risikoreichen Kredite, so besteht auch zukünftig keine Notwendigkeit für die Aufsicht, diese Instrumente einzusetzen."

Quelle: Baufinanzierung: Banken warnen in Brandbrief an Lindner vor weiteren Hürden (handelsblatt.com)

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Ab Februar neue KfW-Förderungen: Bauherr:innen sollten aber schnell sein!

In den vergangenen Monaten sahen sich Bauherr:innen mit steigenden Bauzinsen, verärgerten Baufirmen und einem plötzlichen Förderstopp konfrontiert. Doch nun gibt es positive Neuigkeiten: Ab Februar soll das KfW-Förderprogramm Klimafreundlicher Neubau (KFN) wieder aufgenommen werden. Anfangs sollen 750 Millionen Euro aus dem Klima- und Transformationsfonds für die Förderung genutzt werden.

Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) äußerte sich kürzlich in einem Interview mit dem Handelsblatt zur Wiederaufnahme der Förderung: „Wir tun viel, um die Fertigstellungszahlen zu erhöhen.“

Ein Grund für die langsame Entwicklung im Neubausektor liegt in der Vielzahl an Förderprogrammen und den komplexen Bedingungen, ebenso wie in der plötzlichen Aussetzung einiger Förderungen. Im Dezember wurden aufgrund eines Haushaltsstreits vorübergehend mehrere Förderprogramme der KfW eingestellt. Andere Programme, wie das KfW-Förderprogramm Klimafreundlicher Neubau (KFN), waren aufgrund fehlender Mittel gestoppt worden. 

Nun erfolgt die Wiederauffüllung der Fördertöpfe, und ab Februar ist es wieder möglich, Anträge zu stellen. Die finanziellen Mittel sollen vor allem den Wohnungsbau im unteren und mittleren Preissegment beleben. Insgesamt plant die Bundesregierung, den Bau energieeffizienter Wohnungen in diesem Jahr mit einer Milliarde Euro zu unterstützen. Drei Viertel dieser Summe stehen bereits zur Verfügung.

Die Bauwirtschaft freut sich über diese Nachrichten: „Bundesbauministerin Klara Geywitz hat den Haushaltsausschuss in den letzten Zügen seiner Beratungen von einem Zinsverbilligungsprogramm für den Wohnungsbau überzeugt – das ist angesichts der prekären Haushaltslage und vor dem Hintergrund der Situation auf dem Mietmarkt ein gutes Signal“, wird Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie Tim-Oliver Müller im Fachmedium „BI Baumagazin“ zitiert. Er zeigte sich vorsichtig optimistisch und äußerte, dass er sich das neue Programm anschauen werde: „Wichtig ist, dass die Baukosten nicht durch unnötig hohe Anforderungen an die Gebäude in die Höhe getrieben werden.“

Von einem bautechnischen Standpunkt aus betrachtet, ist der Standard EH55 vollkommen ausreichend, vorausgesetzt, dass Energie und Wärme auf klimafreundliche Weise genutzt werden können. Zuvor galt der Standard EH40 als Anforderung für das bereits erschöpfte Programm. Im März 2023 startet das Programm durch die Bundesregierung, im Juni war das Budget auf knapp zwei Milliarden Euro aufgestockt worden. Bis Mitte Dezember waren die Fördermittel jedoch erschöpft - bis zu diesem Zeitpunkt gab es 18.000 Förderzusagen für rund 46.000 Wohneinheiten.

Die beachtliche Größe und Beliebtheit des Programms verdeutlichen: Wenn jemand jetzt vorhat zu bauen, sollte die Förderung so schnell wie möglich beantragen, sobald dies möglich ist.

Quelle: 750 Millionen Euro stehen bereit! - KfW fördert Hausbau ab Februar wieder - aber Sie müssen schnell sein (msn.com)

Höherer Eigenkapitalanteil senkt Zinssatz

In Bayern verfügen Personen, die eine Immobilie bauen oder kaufen möchten, im deutschlandweiten Vergleich über das höchste Eigenkapital. Diese Erkenntnis geht aus einer Auswertung des Vergleichsportals Check24 hervor, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegt.

Aber nicht nur Bauende in Bayern verfügen über einen so hohen Eigenkapitalanteil. In 15 Bundesländern investieren Käufer und Bauherren gegenwärtig mehr Geld aus eigenen Mitteln. Lediglich im Saarland ist der Eigenkapitalanteil gesunken. Das bevölkerungskleinste Bundesland verzeichnete allerdings auch vergleichsweise wenig Finanzierungen, was dazu führen kann, dass Finanzierungen mit geringem Eigenkapital den Durchschnitt verfälschen konnten.

Die Analyse der Bundesländer zeigt zudem, dass im Osten Deutschlands der Eigenkapitalanteil nur geringfügig gestiegen ist und üblicherweise eher niedriger ausfällt. Im bundesweiten Durchschnitt betrug der Fremdkapitalanteil (sog. Beleihungsauslauf) bei der Baufinanzierung im Jahr 2023 rund 85 Prozent. Zwei Jahre zuvor waren es knapp 88 Prozent. Ingo Foitzik als Leiter des Baufinanzierungsgeschäfts bei Check24  erklärt diese Entwicklung mit den gestiegenen Zinsen.

Zwischen März und November 2022 stiegen Bauzinsen mit zehn Jahren Zinsbindung im Durchschnitt von etwas über einem Prozent auf knapp vier Prozent an. Seitdem müssen Bauherr:innen mit Zinsen bis über vier Prozent rechnen. Ein Kredit über 250.000 Euro kostete vor der Zinserhöhung rund 700 Euro monatlich, jetzt zahlen Bauherr:innen etwa 1180 Euro. „Mit den gestiegenen Zinsen waren Kunden bereit, mehr Eigenkapital einzusetzen um niedrigere Zinsen zu bekommen“, so Foitzik. Aber auch Banken forderten mehr Eigenkapital von Interessierten. 

Gemäß Berechnungen des Handelsblatts kann allein ein Anstieg von fünf Prozent beim Eigenkapital bei einem Kredit über 250.000 Euro den Zinssatz um ungefähr 0,1 Prozentpunkte senken. Das führt letztendlich zu einer grob geschätzten monatlichen Rate, die um etwa 50 Euro niedriger ausfällt.

Laut Experte Foitzik ist ein Beleihungsauslauf von bis zu 60 Prozent ein Garant für den bestmöglichen Zins: „In den vergangenen drei Monaten zahlten rund 18 Prozent der Kunden bei einer Baufinanzierung, zusätzlich zu den Nebenkosten, 40 Prozent oder mehr aus Eigenkapital“. Das konnten allerdings von Januar 2021 bis Mai 2022 nur rund 15 Prozent der Kund:innen bieten. 

Darüber hinaus lehnten Banken mehr 100-Prozent-Finanzierungen ab: „Die Bewilligung solcher Darlehen erfolgt ausschließlich unter der Bedingung, dass die Kreditnehmer außergewöhnlich positive Merkmale aufweisen in Bezug auf ihr Alter, ihre finanzielle Gesamtsituation und ihr Einkommen“, erklärt Foitzik.

Quelle: Immobilienfinanzierung: Mehr Eigenkapital gegen hohe Zinsen (handelsblatt.com)

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